Realitný slovník

Tiež: bezúčelový úver zabezpečený nehnuteľnosťou

Americká hypotéka je úver zabezpečený nehnuteľnosťou, ktorý môžete použiť na čokoľvek, nielen na bývanie. Keďže je zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti, zákon o úveroch na bývanie ho považuje za úver na bývanie a platia pre neho rovnaké pravidlá ochrany spotrebiteľa. Úroková sadzba býva vyššia ako pri klasickej hypotéke.

Predpis: § 1 ods. 2 písm. a) zákona č. 90/2016 Z. z.

Súvisiace pojmy: Hypotéka (úver na bývanie), Záložné právo, LTV (ukazovateľ zabezpečenia úveru)

Tiež: anuita

Anuitná splátka je rovnaká mesačná splátka počas celej fixácie. Na začiatku z nej tvorí väčšinu úrok a menšiu časť splátka istiny, postupne sa pomer obracia. Preto mimoriadne splátky na začiatku splácania ušetria na úrokoch najviac.

Súvisiace pojmy: Predčasné splatenie a mimoriadna splátka, Fixácia úrokovej sadzby, RPMN (ročná percentuálna miera nákladov)

Apartmán je jednotka na bývanie alebo ubytovanie, ktorá však v katastri často nie je zapísaná ako byt, ale ako nebytový priestor, napríklad v polyfunkčnom alebo ubytovacom objekte. Pred kúpou si na liste vlastníctva overte, ako je zapísaná. Od toho môže závisieť napríklad sadzba dane z nehnuteľností či posúdenie banky pri úvere na bývanie.

Súvisiace pojmy: Nebytový priestor, List vlastníctva (LV), Hypotéka (úver na bývanie)

Tiež: BSM, spoločný majetok manželov

BSM je spoločný majetok manželov. Patrí doň všetko, čo niektorý z manželov nadobudol za trvania manželstva, okrem vecí získaných dedičstvom alebo darom a vecí, ktoré slúžia osobnej potrebe alebo povolaniu len jedného z nich. Nehnuteľnosť kúpená počas manželstva je preto spravidla v BSM, aj keď kúpnu zmluvu podpísal len jeden z manželov. Rozsah BSM možno zmeniť dohodou vo forme notárskej zápisnice.

Predpis: § 136 ods. 2, § 143 a § 143a Občianskeho zákonníka

Súvisiace pojmy: Vyporiadanie BSM, Podielové spoluvlastníctvo

Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade (napríklad rodičia, deti, starí rodičia, vnuci), súrodenec a manžel. Za blízke sa považujú aj iné osoby v rodinnom alebo podobnom vzťahu, ak by ujmu jednej z nich druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú. Pojem je dôležitý napríklad pri predkupnom práve spoluvlastníkov, ktoré sa na prevod blízkej osobe nevzťahuje.

Predpis: § 116 Občianskeho zákonníka

Súvisiace pojmy: Predkupné právo, Darovacia zmluva, Podielové spoluvlastníctvo

Bungalov je prízemný rodinný dom, v ktorom sú všetky obytné miestnosti na jednom podlaží, bez schodov. Obľúbený je u rodín s malými deťmi aj u starších ľudí. Na rovnakú obytnú plochu potrebuje väčší pozemok a väčšiu strechu ako poschodový dom, čo sa prejaví v cene výstavby.

Súvisiace pojmy: Rodinný dom, Stavebný pozemok, Jednoduchá stavba

Domy na predaj

Bytový dom je budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie, byty a nebytové priestory patria jednotlivým vlastníkom a spoločné časti a zariadenia domu sú v ich podielovom spoluvlastníctve. Kto kúpi byt, stáva sa zároveň spoluvlastníkom strechy, schodiska, výťahu a ďalších spoločných častí. Správu domu zabezpečuje spoločenstvo vlastníkov alebo správca.

Predpis: § 2 ods. 1 písm. b) zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Súvisiace pojmy: Spoločné časti a zariadenia domu, Spoločenstvo vlastníkov bytov (SVB), Správca bytového domu

Tiež: cena za meter štvorcový, cena za meter

Cena za meter štvorcový vznikne vydelením ceny nehnuteľnosti jej plochou a je najbežnejším spôsobom, ako porovnať ponuky v jednej lokalite. Výsledok však skreslí, ak jedna ponuka počíta plochu s balkónom a pivnicou a druhá bez nich. Porovnávajte preto rovnako vymedzenú plochu.

Príklad: Byt za 180 000 eur s podlahovou plochou 60 m² stojí 3 000 eur za m².

Súvisiace pojmy: Podlahová plocha, Úžitková plocha, Ponuková cena

História cien nehnuteľností

Tiež: daň z bytu, daň z pozemku, daň zo stavby

Daň z nehnuteľností je miestna daň, ktorú vlastník platí obci každý rok za pozemky, stavby a byty. Sadzby určuje obec všeobecne záväzným nariadením, preto sa medzi obcami výrazne líšia. Povinnosť vzniká 1. januára roka nasledujúceho po roku, v ktorom ste sa stali vlastníkom, a priznanie treba podať do 31. januára toho roka; pri nadobudnutí dedením alebo vydražením do 30 dní.

Príklad: Ak vám kataster povolí vklad vlastníctva bytu v septembri 2026, daň platíte prvýkrát za rok 2027 a priznanie podáte do 31. januára 2027.

Predpis: § 4, § 16, § 18 a § 99a zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach

Súvisiace pojmy: Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti, Poplatky pri kúpe nehnuteľnosti, Dedičské konanie

Daň z nehnuteľností

Daň z prevodu nehnuteľností sa na Slovensku pri prevodoch od roku 2005 neplatí. Zákon č. 554/2003 Z. z. sa podľa vlastného ustanovenia uplatňuje len na daňové povinnosti vzniknuté do konca roka 2004. Pri predaji však môže vzniknúť daň z príjmov a vlastník každoročne platí miestnu daň z nehnuteľností.

Predpis: § 18 zákona č. 554/2003 Z. z.

Súvisiace pojmy: Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti, Daň z nehnuteľností, Poplatky pri kúpe nehnuteľnosti

Tiež: päťročný test, oslobodenie od dane po piatich rokoch, daň z predaja bytu

Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane z príjmov, ak od jej nadobudnutia uplynulo päť rokov. Pri nehnuteľnosti zdedenej v priamom rade alebo po manželovi sa do piatich rokov započíta aj doba, počas ktorej ju vlastnil poručiteľ. Ak predávate skôr, zdaňuje sa príjem znížený o výdavky, najmä o preukázateľne zaplatenú kúpnu cenu. Oslobodenie sa neuplatní, ak ste zmluvu o budúcom predaji uzavreli ešte pred uplynutím piatich rokov.

Predpis: § 8 a § 9 ods. 1 písm. a) a b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov

Súvisiace pojmy: Nadobúdací titul, Dedičské konanie, Zmluva o budúcej kúpnej zmluve, Daň z prevodu nehnuteľností

Kalkulačka dane z predaja nehnuteľnosti

Tiež: hypotéka pre mladých, daňový bonus na hypotéku

Mladí vo veku 18 až 35 rokov ku dňu žiadosti o úver, ktorých priemerný mesačný príjem nepresahuje 1,6-násobok priemernej mzdy, si môžu pri úvere na vlastné trvalé bývanie uplatniť daňový bonus vo výške 50 % zaplatených úrokov, najviac 1 200 eur ročne. Nárok trvá päť rokov od začiatku úročenia. Uplatňuje sa v daňovom priznaní alebo v ročnom zúčtovaní u zamestnávateľa.

Predpis: § 33a zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov

Súvisiace pojmy: Hypotéka (úver na bývanie), DTI (zadlženosť k príjmu), LTV (ukazovateľ zabezpečenia úveru)

Tiež: darovanie nehnuteľnosti

Darovacou zmluvou darca bezplatne prenecháva nehnuteľnosť obdarovanému. Pri nehnuteľnosti musí byť písomná a obdarovaný sa stáva vlastníkom vkladom do katastra, rovnako ako pri kúpe. Neplatná je darovacia zmluva, podľa ktorej sa má plniť až po smrti darcu; na to slúži závet.

Predpis: § 628 Občianskeho zákonníka

Súvisiace pojmy: Vklad do katastra, Blízka osoba, Závet, Doživotné užívanie (právo dožitia)

Tiež: dedenie, konanie o dedičstve

Dedičstvo sa nadobúda smrťou poručiteľa, no o tom, kto čo zdedil, sa rozhodne v dedičskom konaní. Konanie začne súd, ktorý poverí notára, aby vo veci konal a rozhodoval; notár zistí majetok a dedičov a vydá rozhodnutie o dedičstve. Zdedené nehnuteľnosti sa potom do katastra zapíšu záznamom.

Predpis: § 460 Občianskeho zákonníka, § 161 zákona č. 161/2015 Z. z. (Civilný mimosporový poriadok)

Súvisiace pojmy: Závet, Záznam, Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti, Daň z nehnuteľností

Tiež: developerský projekt, developer

Developer je firma, ktorá pripravuje, financuje a stavia nové bytové domy alebo rodinné domy a predáva ich koncovým kupujúcim. Developerský projekt prechádza od stavebného zámeru cez výstavbu až po kolaudáciu. Pred dokončením sa byty predávajú na základe rezervačnej zmluvy a zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, s platbami rozloženými podľa postupu výstavby.

Súvisiace pojmy: Zmluva o budúcej kúpnej zmluve, Rezervačná zmluva a rezervačný poplatok, Novostavba, Stavebný zámer a rozhodnutie o stavebnom zámere

Tiež: izbovosť, 2+kk, 3+1

Dispozícia opisuje počet a usporiadanie miestností v byte alebo dome. Na Slovensku sa udáva najmä počtom obytných izieb (1-izbový, 2-izbový, 3-izbový byt), kuchyňa, kúpeľňa a predsieň sa nezapočítavajú. V českých a niektorých developerských inzerátoch sa stretnete aj so zápisom 2+kk (dve izby, z ktorých jedna má kuchynský kút) alebo 3+1 (tri izby a samostatná kuchyňa).

Súvisiace pojmy: Garsónka, Mezonet, Úžitková plocha

Byty na predaj

Tiež: právo dožitia, vecné bremeno dožitia, dožitie

Doživotné užívanie je vecné bremeno, ktoré dáva konkrétnej osobe právo bývať v nehnuteľnosti alebo ju užívať až do svojej smrti, aj keď vlastníkom je už niekto iný. Často sa zriaďuje pri darovaní bytu alebo domu deťom. Nový vlastník ho musí rešpektovať; vecné bremeno patriace určitej osobe zanikne najneskôr jej smrťou.

Predpis: § 151n a § 151p ods. 4 Občianskeho zákonníka

Súvisiace pojmy: Vecné bremeno, Darovacia zmluva, Ťarcha

Tiež: DPH pri kúpe bytu

Ak novostavbu predáva platiteľ DPH, napríklad developer, do piatich rokov od kolaudácie alebo od začiatku užívania, predaj spravidla podlieha DPH so základnou sadzbou 23 %. Po piatich rokoch je dodanie stavby od DPH oslobodené. Pri predaji medzi dvoma súkromnými osobami sa DPH neplatí, pri kúpe od firmy si overte, či je cena v zmluve uvedená vrátane DPH.

Predpis: § 27 ods. 1 a § 38 ods. 1 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty

Súvisiace pojmy: Novostavba, Developer a developerský projekt, Kolaudácia a kolaudačné osvedčenie

Tiež: dobrovoľná dražba

Dražba je verejné konanie, pri ktorom licitátor vyzýva prítomných na ponuky a nehnuteľnosť získa ten, kto ponúkne najviac, a to príklepom. Dobrovoľnú dražbu najčastejšie navrhuje banka ako záložný veriteľ, keď dlžník nesplácal úver. Nehnuteľnosti z dražby bývajú lacnejšie, no možnosť obhliadky je obmedzená a niekedy v nich ešte bývajú pôvodní obyvatelia.

Predpis: § 2 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách

Súvisiace pojmy: Záložné právo, Exekúcia na nehnuteľnosť, Záznam

Drobná stavba je stavba, ktorá nemôže podstatne ovplyvniť okolie. Patria sem napríklad prízemné stavby do 50 m² zastavanej plochy a výšky 5 m (kôlňa, letná kuchyňa, garáž, sauna), podzemné stavby do 25 m² a hĺbky 3 m (pivnica, žumpa, bazén), oplotenie z nepriehľadných materiálov do 1,6 m, prípojky či zariadenia na výrobu energie z obnoviteľných zdrojov do 100 kW. Drobné stavby sa ohlasujú a nekolaudujú.

Predpis: § 2 ods. 4 a § 66 ods. 1 zákona č. 25/2025 Z. z.

Súvisiace pojmy: Ohlásenie stavby, Jednoduchá stavba, Prípojka

Druh pozemku je údaj v katastri o tom, na čo sa pozemok využíva. Kataster rozlišuje ornú pôdu, chmeľnicu, vinicu, záhradu, ovocný sad, trvalý trávny porast, lesný pozemok, vodnú plochu, zastavanú plochu a nádvorie a ostatnú plochu. Druh pozemku nájdete v časti A listu vlastníctva, o tom, či sa na pozemku dá stavať, však rozhoduje územný plán.

Predpis: príloha č. 1 vyhlášky č. 461/2009 Z. z., ktorou sa vykonáva katastrálny zákon

Súvisiace pojmy: List vlastníctva (LV), Odňatie poľnohospodárskej pôdy (vyňatie), Stavebný pozemok

Tiež: debt service to income, ukazovateľ schopnosti splácať

DSTI (z anglického debt service to income) vyjadruje, akú časť príjmu tvoria splátky všetkých úverov. Podľa NBS môžu splátky tvoriť najviac 60 % z čistého príjmu po odpočítaní životného minima žiadateľa a osôb, ktoré živí. Pri úveroch bez fixácie na celú dobu splatnosti banka počíta splátku so sadzbou vyššou aspoň o 2 percentuálne body, aby overila, či zvládnete aj rast úrokov.

Predpis: § 2 a 4 opatrenia NBS č. 10/2016 v znení neskorších predpisov

Súvisiace pojmy: DTI (zadlženosť k príjmu), LTV (ukazovateľ zabezpečenia úveru), Fixácia úrokovej sadzby, Hypotéka (úver na bývanie)

Tiež: debt to income

DTI (z anglického debt to income) je pomer celkového dlhu žiadateľa k jeho ročnému čistému príjmu. NBS ho obmedzuje na 8-násobok; do dlhu sa rátajú všetky úvery vrátane kreditných kariet a povolených prečerpaní, z nevyčerpaného limitu 20 %. Žiadateľom od 41 rokov, ktorým úver skončí po 65. roku veku, sa limit postupne znižuje.

Príklad: Pri čistom príjme 1 500 eur mesačne (18 000 eur ročne) môže byť celkový dlh najviac 144 000 eur.

Predpis: § 8a opatrenia NBS č. 10/2016 v znení neskorších predpisov

Súvisiace pojmy: DSTI (schopnosť splácať), LTV (ukazovateľ zabezpečenia úveru), Hypotéka (úver na bývanie)

Dvojdom tvoria dva rodinné domy postavené vedľa seba so spoločnou stenou, každý s vlastným vchodom a spravidla aj s vlastným pozemkom. V katastri môže byť zapísaný ako dve samostatné stavby alebo ako jedna stavba s dvoma bytmi. Od toho závisí, ako sa dá jedna polovica predať alebo založiť v banke, preto si to pred kúpou overte na liste vlastníctva.

Súvisiace pojmy: Radový dom (radovka), List vlastníctva (LV), Podielové spoluvlastníctvo

Tiež: A0, budova s takmer nulovou potrebou energie, nízkoenergetický dom

Energetická trieda ukazuje, ako hospodárne budova narába s energiou na vykurovanie, ohrev vody, vetranie, chladenie a osvetlenie. Stupnica má triedy A0 až G, pričom A0 je najlepšia. Od 31. decembra 2020 musia byť všetky nové budovy budovami s takmer nulovou potrebou energie, čo zodpovedá triede A0. Staršie nezateplené budovy bývajú v horších triedach a majú vyššie náklady na energie.

Predpis: § 4b ods. 1 zákona č. 555/2005 Z. z., vyhláška č. 364/2012 Z. z.

Súvisiace pojmy: Energetický certifikát, Rekuperácia, Tepelné čerpadlo

Tiež: energetický štítok, certifikát energetickej hospodárnosti

Energetický certifikát hodnotí energetickú hospodárnosť budovy alebo jej samostatnej časti a zaraďuje ju do energetickej triedy. Vlastník ho musí mať pri predaji alebo prenájme ku dňu uzavretia zmluvy, pri predaji ho odovzdá kupujúcemu a pri prenájme dá nájomcovi kópiu. Ak certifikát existuje, inzerát vrátane inzerátu realitnej kancelárie musí uvádzať ukazovateľ integrovanej energetickej hospodárnosti. Certifikát platí najviac desať rokov.

Predpis: § 5, § 7 ods. 7 a § 8 zákona č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov

Súvisiace pojmy: Energetická trieda (A0 až G), Kolaudácia a kolaudačné osvedčenie, Realitná kancelária

Exekúcia je nútené vymáhanie dlhu súdnym exekútorom. Začatie exekúcie predajom nehnuteľnosti sa zapisuje do katastra ako poznámka na list vlastníctva. Nehnuteľnosť s takouto poznámkou nekupujte, kým exekúcia nie je skončená a poznámka vymazaná, a pri pochybnostiach sa poraďte s advokátom.

Predpis: § 6 ods. 1 písm. f) a § 38 katastrálneho zákona

Súvisiace pojmy: Poznámka v katastri, Dražba, List vlastníctva (LV)

Tiež: exkluzivita

Exkluzívna zmluva je sprostredkovateľská zmluva, v ktorej sa majiteľ zaviaže, že nehnuteľnosť bude počas dohodnutej doby predávať len cez jednu realitnú kanceláriu. Kancelária za to spravidla sľúbi intenzívnejší marketing. Často obsahuje zmluvnú pokutu alebo nárok na províziu aj vtedy, keď nehnuteľnosť predáte sami, preto si pozorne prečítajte dĺžku zmluvy, možnosti výpovede a sankcie.

Súvisiace pojmy: Sprostredkovateľská zmluva, Zmluvná pokuta, Provízia

Tiež: fixácia, doba fixácie

Fixácia je obdobie, počas ktorého sa úroková sadzba hypotéky nemení, napríklad 3, 5 alebo 10 rokov. Po jej skončení banka ponúkne novú sadzbu a o konci fixácie vás musí informovať najneskôr dva mesiace vopred. K termínu konca fixácie môžete úver bez poplatku splatiť alebo refinancovať v inej banke.

Predpis: § 18 ods. 6 zákona č. 90/2016 Z. z.

Súvisiace pojmy: Refinancovanie, Predčasné splatenie a mimoriadna splátka, DSTI (schopnosť splácať)

Hypotéka krok za krokom

Tiež: fond opráv, FPÚO, fond údržby

Fond prevádzky, údržby a opráv je spoločná pokladnica domu, do ktorej vlastníci bytov platia mesačné preddavky. Ich výšku určujú vlastníci spravidla na rok vopred a platí sa podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak k bytu prilieha balkón, lodžia alebo terasa, pripočíta sa 25 % ich plochy. Z fondu sa platí údržba, opravy, obnova a modernizácia domu. Pri predaji bytu zostatok zostáva domu a predávajúcemu sa nevracia.

Predpis: § 10 zákona č. 182/1993 Z. z.

Súvisiace pojmy: Spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach, Správca bytového domu, Schôdza vlastníkov

Garsónka je najmenší typ bytu: jedna obytná miestnosť, v ktorej je aj kuchynský kút, a samostatná kúpeľňa so záchodom. Od 1-izbového bytu sa líši tým, že nemá oddelenú kuchyňu. Kupuje sa najmä ako prvé bývanie pre jedného človeka alebo ako investícia na prenájom.

Súvisiace pojmy: Jednoizbový byt (1-izbový), Dispozícia bytu, Výnos z prenájmu

Byty na predaj

Geometrický plán je technický podklad, ktorý vyhotoví geodet a pre potreby katastra overí okresný úrad. Zobrazuje nehnuteľnosť pred zmenou a po nej s novými parcelnými číslami, druhmi pozemkov a výmerami. Potrebujete ho napríklad pri delení či zlučovaní pozemkov, pri zápise novostavby do katastra alebo pri zriadení vecného bremena na časť pozemku.

Predpis: § 67 katastrálneho zákona

Súvisiace pojmy: Parcela, Vecné bremeno, Kolaudácia a kolaudačné osvedčenie

Holobyt je byt odovzdaný bez finálnych povrchových úprav a vybavenia, teda bez podláh, obkladov, interiérových dverí, sanity a kuchyne. Rozvody sú pripravené a kupujúci si interiér dokončí podľa seba. Presný rozsah sa líši podľa developera, preto ho treba mať opísaný v zmluve.

Súvisiace pojmy: Holodom, Novostavba, Developer a developerský projekt

Holodom je rodinný dom pod strechou, s oknami, vonkajšími dverami a rozvodmi, ale bez vnútorných povrchových úprav, podláh, sanity a kuchyne. Je to stupeň medzi hrubou stavbou a domom na kľúč. Pri kúpe si overte, či je dom už skolaudovaný, alebo kolaudáciu budete zabezpečovať vy.

Súvisiace pojmy: Hrubá stavba, Holobyt, Kolaudácia a kolaudačné osvedčenie

Domy na predaj

Home staging je príprava nehnuteľnosti na predaj alebo prenájom tak, aby pôsobila čo najlepšie na fotografiách aj pri obhliadke. Patrí sem upratanie, odstránenie osobných vecí, drobné opravy, neutrálne farby, doplnky a dobré osvetlenie. Cieľom je rýchlejší predaj a menší priestor na vyjednávanie o cene.

Súvisiace pojmy: Obhliadka, Ponuková cena, Realitný maklér

Hrubá stavba je rozostavaná budova s hotovými nosnými konštrukciami: základmi, obvodovými a nosnými stenami, stropmi a často aj strechou. Chýbajú okná, rozvody, omietky a ďalšie dokončovacie práce. Rozostavaná stavba sa do katastra zapisuje v súvislosti so vznikom, zmenou alebo zánikom práva k nej, napríklad pri predaji alebo založení v banke.

Predpis: § 6 ods. 1 písm. c) katastrálneho zákona (zákon č. 162/1995 Z. z.)

Súvisiace pojmy: Holodom, Geometrický plán, Záložné právo

Tiež: hypotekárny úver, úver na bývanie

Hypotéka je hovorové označenie úveru na bývanie, teda úveru zabezpečeného záložným právom k nehnuteľnosti alebo úveru určeného na kúpu či výstavbu bývania. Banky ho poskytujú podľa zákona č. 90/2016 Z. z. a limitov Národnej banky Slovenska, ktoré obmedzujú výšku úveru voči hodnote nehnuteľnosti (LTV), celkový dlh voči príjmu (DTI) a výšku splátok (DSTI). Na rozhodnutie máte 14 dní na premyslenie, prípadne môžete od uzavretej zmluvy do 14 dní odstúpiť.

Predpis: § 1 ods. 2, § 8 a § 14 zákona č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie

Súvisiace pojmy: LTV (ukazovateľ zabezpečenia úveru), DSTI (schopnosť splácať), DTI (zadlženosť k príjmu), Fixácia úrokovej sadzby, Záložné právo

Hypotéka krok za krokom

Tiež: chata, chalupa, rekreačná chata

Chata je menšia stavba určená na rekreáciu, často v horách alebo pri vode, chalupa je spravidla pôvodný vidiecky dom upravený na rekreáciu. Stavebný zákon ich zaraďuje medzi stavby na individuálnu rekreáciu; so zastavanou plochou do 300 m² a jedným nadzemným podlažím ide o jednoduchú stavbu. Pri kúpe si overte prístupovú cestu, zdroj vody a spôsob likvidácie odpadových vôd.

Predpis: § 2 ods. 6 písm. b) zákona č. 25/2025 Z. z.

Súvisiace pojmy: Jednoduchá stavba, Vecné bremeno, Prípojka

Tiež: zastavané územie obce, extravilán

Intravilán je zastavané územie obce, extravilán je územie mimo neho. Hranicu zastavaného územia určuje územný plán obce a vyznačuje sa aj v katastri. Pre stavebníka je rozdiel podstatný: na poľnohospodárskej pôde v extraviláne treba pred stavbou získať rozhodnutie o jej odňatí a pozemok býva bez inžinierskych sietí.

Predpis: § 22 ods. 3 písm. a) a ods. 6 zákona č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní

Súvisiace pojmy: Odňatie poľnohospodárskej pôdy (vyňatie), Územný plán, Stavebný pozemok

Tiež: siete, IS

Inžinierske siete sú verejné rozvody vody, kanalizácie, elektriny, plynu a telekomunikácií, na ktoré sa pozemok alebo stavba pripája. Pozemok so sieťami pri hranici je cennejší, lebo predĺženie siete býva drahé a zdĺhavé. Pred kúpou si od správcov sietí vyžiadajte vyjadrenie o možnosti a podmienkach pripojenia.

Súvisiace pojmy: Prípojka, Stavebný pozemok, Intravilán a extravilán

Tiež: 1,5-izbový byt, 1,5 izbový byt

Byt s jednou plnohodnotnou izbou a jednou menšou miestnosťou, ktorá poslúži ako pracovňa, detská izba alebo malá spálňa, no veľkosťou nedosahuje bežnú izbu. Označenie nie je právne definované a polovičnú izbu si každý inzerent vykladá trochu inak. Pri obhliadke si preto pozrite skutočnú výmeru menšej miestnosti a to, či má vlastné okno.

Súvisiace pojmy: Dispozícia bytu, Jednoizbový byt (1-izbový), Obhliadka

Jednoduchá stavba nemá výrazný vplyv na okolie. Patria sem napríklad bytové budovy s najviac troma bytmi, zastavanou plochou do 300 m² a najviac dvoma nadzemnými podlažiami, teda bežné rodinné domy, a stavby na individuálnu rekreáciu do 300 m² s jedným nadzemným podlažím. Jednoduchú stavbu si stavebník môže postaviť aj svojpomocne, ak vedenie výstavby vykonáva osoba oprávnená na stavebný dozor.

Predpis: § 2 ods. 6 a § 26 ods. 3 zákona č. 25/2025 Z. z.

Súvisiace pojmy: Rodinný dom, Drobná stavba, Stavebný zámer a rozhodnutie o stavebnom zámere

Tiež: 1-izbový byt, 1 izbový byt

Byt s jednou obytnou izbou a kuchyňou oddelenou od izby, ku ktorému patrí predsieň a kúpeľňa so záchodom. Od garsónky sa líši práve samostatnou kuchyňou, preto býva o niečo väčší. Počet izieb v označení bytu nezahŕňa kuchyňu, kúpeľňu ani predsieň.

Súvisiace pojmy: Garsónka, Jedenapolizbový byt (1,5-izbový), Dispozícia bytu

Byty na predaj

Tiež: kataster

Kataster je geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností spolu s údajmi o právach k nim: o vlastníctve, záložných právach, vecných bremenách, predkupných právach s účinkami vecného práva a o nájmoch pozemkov na päť a viac rokov. Vedú ho okresné úrady, katastrálne odbory, pod Úradom geodézie, kartografie a katastra SR. Údaje sú verejné, informatívny list vlastníctva si môže pozrieť ktokoľvek.

Predpis: § 1 katastrálneho zákona

Súvisiace pojmy: List vlastníctva (LV), Katastrálna mapa, Vklad do katastra

Katastrálna mapa je polohopisná mapa veľkej mierky, ktorá zobrazuje všetky nehnuteľnosti a katastrálne územia evidované v katastri. Pozemky sú na nej označené parcelnými číslami a spravidla aj značkami druhov pozemkov. Verejne si ju pozriete na mapovom portáli ZBGIS, kde vidíte hranice parciel nad leteckou snímkou.

Predpis: § 3 ods. 10 katastrálneho zákona

Súvisiace pojmy: Parcela registra C, Geometrický plán, Výmera

Katastrálne územie je územno-technická jednotka, v ktorej sa v katastri spoločne evidujú pozemky. Často sa zhoduje s územím obce, väčšie mestá ich však majú viac, napríklad Bratislava viac ako desať. V zmluve aj na liste vlastníctva musí byť katastrálne územie uvedené, inak nehnuteľnosť nie je jednoznačne určená.

Predpis: § 3 ods. 8 a § 42 ods. 2 písm. c) katastrálneho zákona

Súvisiace pojmy: List vlastníctva (LV), Parcela, Kataster nehnuteľností

Tiež: kolaudačné osvedčenie, kolaudačné rozhodnutie

Kolaudácia je postup, ktorým stavebný úrad overí, že dokončená stavba je spôsobilá na užívanie podľa projektu. Podľa nového Stavebného zákona sa končí kolaudačným osvedčením, ktoré nahradilo kolaudačné rozhodnutie. Bez kolaudácie sa nová stavba nesmie trvalo užívať; ohlasované stavby a stavebné úpravy bez zmeny v užívaní kolaudáciu nepotrebujú. K návrhu treba okrem iného geometrický plán a energetický certifikát.

Predpis: § 66 a 67 zákona č. 25/2025 Z. z.

Súvisiace pojmy: Stavebný zámer a rozhodnutie o stavebnom zámere, Energetický certifikát, Geometrický plán, Novostavba

Tiež: Airbnb, Booking, prenájom turistom

Prenajímanie bytu turistom na pár nocí cez platformy ako Airbnb alebo Booking nie je nájmom bytu, ale odplatným prechodným ubytovaním. Prenájom, pri ktorom poskytujete aj iné než základné služby, napríklad upratovanie či výmenu posteľnej bielizne, je živnosťou. Obec môže vyberať daň za ubytovanie, ktorú odvádza prevádzkovateľ, prípadne vlastník bytu.

Predpis: § 4 zákona č. 455/1991 Zb. (živnostenský zákon), § 37 a 38 zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach

Súvisiace pojmy: Krátkodobý nájom bytu, Príjem z prenájmu a daň, Výnos z prenájmu

Krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. je nájom bytu na dobu určitú najviac dva roky, ktorý možno dvakrát predĺžiť o ďalšie dva roky, spolu najviac na šesť rokov. Zmluva musí byť písomná a obsahovať vyhlásenie nájomcu, že sa uzatvára podľa tohto zákona. Oproti nájmu podľa Občianskeho zákonníka umožňuje rýchlejšie ukončenie, napríklad ak nájomca neplatí dlhšie ako dva mesiace. Prenajímateľ musí splniť registračnú povinnosť na daňovom úrade.

Predpis: § 2, 3 a 7 zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu

Súvisiace pojmy: Zábezpeka (depozit, kaucia), Nájomná zmluva, Krátkodobé ubytovanie (Airbnb), Príjem z prenájmu a daň

Nájomná zmluva na byt: vzor a chyby

Kúpnou zmluvou sa predávajúci zaväzuje odovzdať nehnuteľnosť a kupujúci ju prevziať a zaplatiť dohodnutú cenu. Zmluva o prevode nehnuteľnosti musí byť písomná a prejavy oboch strán musia byť na tej istej listine. Podpis predávajúceho musí byť úradne osvedčený, ak zmluvu nespísal notár alebo ju neautorizoval advokát. Vlastníkom sa kupujúci stáva až vkladom do katastra, nie podpisom zmluvy.

Príklad: Zmluvu podpíšete 2. marca, návrh na vklad podáte 4. marca a kataster vklad povolí 25. marca. Vlastníkom ste od 25. marca.

Predpis: § 46, § 133 ods. 2 a § 588 Občianskeho zákonníka, § 42 ods. 3 katastrálneho zákona

Súvisiace pojmy: Návrh na vklad, Vklad do katastra, Úschova kúpnej ceny, Úradné osvedčenie podpisu

Ako kúpiť prvý byt na Slovensku

Tiež: LV, výpis z listu vlastníctva

List vlastníctva je výpis z katastra pre nehnuteľnosti jedného vlastníka alebo spoluvlastníkov v jednom katastrálnom území. Má tri časti: časť A (majetková podstata) uvádza parcely, stavby, výmery a druhy pozemkov, časť B vlastníkov, ich podiely, nadobúdacie tituly a poznámky a časť C ťarchy, teda vecné bremená, záložné a predkupné práva. Pred kúpou si vždy pozrite aktuálny list vlastníctva, informatívny výpis je bezplatne dostupný na katastrálnom portáli.

Príklad: V časti C listu vlastníctva bytu nájdete takmer vždy záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov v dome. Je bežné a kúpe nebráni.

Predpis: § 8 ods. 1 písm. b) katastrálneho zákona

Súvisiace pojmy: Ťarcha, Nadobúdací titul, Parcela, Poznámka v katastri

Ako kúpiť prvý byt na Slovensku

Loft je bývanie v otvorenom priestore bez priečok, typicky vo vysokej miestnosti prestavanej z bývalej továrne, skladu alebo inej priemyselnej budovy. Typické sú veľké okná, viditeľné konštrukcie a voľná dispozícia. Ak loft vznikol prestavbou nebytovej budovy, overte si na liste vlastníctva, či je zapísaný ako byt alebo ako nebytový priestor.

Súvisiace pojmy: Nebytový priestor, Kolaudácia a kolaudačné osvedčenie, List vlastníctva (LV)

Tiež: loan to value

LTV (z anglického loan to value) je pomer výšky úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti, pričom za hodnotu sa berie nižšia z kúpnej ceny a ceny podľa ocenenia. Podľa opatrenia NBS nesmie presiahnuť 90 % a úvery s LTV nad 80 % môžu tvoriť len malú časť nových úverov banky (najviac 20 % za polrok), preto banky bežne požičajú najviac 80 %. Od roku 2027 sa podľa opatrenia NBS č. 3/2026 limity rozlišujú: mladí do 35 rokov pri kúpe prvého bývania až 90 %, pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti spravidla najviac 70 %.

Príklad: Byt za 200 000 eur pri LTV 80 % znamená úver najviac 160 000 eur, zvyšných 40 000 eur musíte mať z vlastných zdrojov.

Predpis: § 7 opatrenia NBS č. 10/2016 (oznámenie č. 373/2016 Z. z.) v znení neskorších predpisov

Súvisiace pojmy: DSTI (schopnosť splácať), DTI (zadlženosť k príjmu), Vlastné zdroje, Znalecký posudok

Hypotéka krok za krokom

Mezonet je byt na dvoch podlažiach prepojených vlastným vnútorným schodiskom. Spravidla je dole denná časť s obývačkou a kuchyňou a hore spálne. Býva na posledných podlažiach novostavieb alebo v prestavanom podkroví. Pri porovnávaní cien si všimnite, či uvedená plocha zahŕňa aj priestory pod zošikmeným stropom.

Súvisiace pojmy: Dispozícia bytu, Podlahová plocha, Loft

Tiež: titul nadobudnutia

Nadobúdací titul je listina alebo právna skutočnosť, na základe ktorej vlastník nehnuteľnosť nadobudol: kúpna, darovacia či zámenná zmluva, rozhodnutie o dedičstve, rozhodnutie súdu alebo príklep na dražbe. Na liste vlastníctva je uvedený pri vlastníkovi v časti B. Podľa titulu a dátumu nadobudnutia sa posudzuje napríklad oslobodenie od dane z príjmov pri predaji.

Predpis: § 8 ods. 1 písm. b) katastrálneho zákona

Súvisiace pojmy: List vlastníctva (LV), Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti, Dedičské konanie

Tiež: nájom bytu

Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva nájomcovi byt za nájomné na dobu určitú alebo neurčitú. Musí obsahovať označenie bytu a rozsahu užívania, výšku nájomného a úhrad za služby alebo spôsob ich výpočtu a mala by opísať aj stav bytu a jeho príslušenstvo. Ak doba nájmu nie je dohodnutá, platí, že zmluva je na dobu neurčitú. Nájom bytu je chránený, prenajímateľ ho môže vypovedať len zo zákonných dôvodov.

Predpis: § 685 a 686 Občianskeho zákonníka

Súvisiace pojmy: Krátkodobý nájom bytu, Zábezpeka (depozit, kaucia), Výpoveď z nájmu bytu, Odovzdávací protokol

Nájomná zmluva na byt: vzor a chyby

Návrhom na vklad žiadate okresný úrad, katastrálny odbor, aby do katastra zapísal vlastnícke alebo iné právo zo zmluvy. Prílohou je zmluva v dvoch vyhotoveniach. Správny poplatok je 100 eur, pri elektronickom podaní 50 eur. Úrad rozhodne do 30 dní, pri zmluve spísanej notárom alebo autorizovanej advokátom do 20 dní a na žiadosť o urýchlené konanie za vyšší poplatok do 15 dní.

Predpis: § 30 a § 32 katastrálneho zákona, položka 11 sadzobníka zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch

Súvisiace pojmy: Vklad do katastra, Plomba, Kúpna zmluva, Poplatky pri kúpe nehnuteľnosti

Kalkulačka poplatkov pri kúpe

Nebytový priestor je miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú kolaudačným osvedčením určené na iné účely ako na bývanie, napríklad obchod, kancelária, garáž alebo sklad. Nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu ani spoločné časti domu. Nebytový priestor sa dá vlastniť, predať aj prenajať samostatne.

Predpis: § 2 ods. 1 písm. e) zákona č. 182/1993 Z. z.

Súvisiace pojmy: Apartmán, Príslušenstvo bytu, Kolaudácia a kolaudačné osvedčenie

Novostavba je nová, nedávno dokončená alebo práve dokončovaná nehnuteľnosť, ktorú pred vami nikto neužíval. Pojem nie je zákonom presne vymedzený, v inzercii sa tak zvyčajne označujú stavby do niekoľkých rokov od kolaudácie. Pri kúpe od developera je cena spravidla uvedená vrátane DPH a byt sa odovzdáva v dohodnutom štandarde alebo ako holobyt.

Súvisiace pojmy: Kolaudácia a kolaudačné osvedčenie, Developer a developerský projekt, Holobyt, DPH pri kúpe novostavby

Obhliadka je osobná prehliadka nehnuteľnosti pred kúpou alebo prenájmom. Sledujte stav okien a rozvodov, vlhkosť a plesne, hluk, orientáciu k svetovým stranám a stav spoločných priestorov domu. Pred ďalšou obhliadkou si vyžiadajte list vlastníctva a pri byte aj informácie o fonde prevádzky, údržby a opráv a o plánovaných opravách domu.

Súvisiace pojmy: List vlastníctva (LV), Fond prevádzky, údržby a opráv, Home staging

Ako kúpiť prvý byt na Slovensku

Tiež: vyňatie z PPF, vyňatie pôdy, vyňatie pozemku

Ak chcete poľnohospodársku pôdu, napríklad ornú pôdu, záhradu alebo trvalý trávny porast, použiť na stavbu, potrebujete rozhodnutie okresného úradu o jej odňatí, hovorovo vyňatí. Odňatie môže byť trvalé alebo dočasné, najviac na desať rokov. Rozhodnutie netreba napríklad pri zmene druhu poľnohospodárskeho pozemku s výmerou do 1 000 m² v zastavanom území obce.

Predpis: § 17 zákona č. 220/2004 Z. z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy

Súvisiace pojmy: Druh pozemku, Intravilán a extravilán, Stavebný pozemok

Tiež: preberací protokol

Odovzdávací alebo preberací protokol zaznamenáva deň odovzdania nehnuteľnosti, stavy meračov energií a vody, počet kľúčov, vybavenie a zistené vady. Používa sa pri predaji aj prenájme. Pri nájme slúži ako dôkaz pri vracaní zábezpeky, pri kúpe novostavby ako zoznam vád, ktoré má developer odstrániť.

Súvisiace pojmy: Zábezpeka (depozit, kaucia), Kúpna zmluva, Nájomná zmluva

Tiež: ohlásenie drobnej stavby

Ohlásenie je jednoduchší postup pre drobné stavby a stavebné úpravy, napríklad kôlňu, plot alebo prípojku. Stavebník k nemu priloží projekt stavby na ohlásenie a záväzné stanoviská dotknutých orgánov. Stavebný úrad ho vybaví do 30 dní overovacou doložkou; ak pri drobnej stavbe alebo stavebnej úprave v lehote nekoná, predpokladá sa, že doložku vydal. Ohlásené práce možno začať do troch rokov od overenia.

Predpis: § 63 zákona č. 25/2025 Z. z.

Súvisiace pojmy: Drobná stavba, Stavebný úrad, Prípojka

Tiež: panelák, tehlový byt, tehla alebo panel

Panelový dom je bytový dom postavený z veľkých prefabrikovaných betónových panelov, na Slovensku najmä v druhej polovici 20. storočia. V inzerátoch sa pri byte uvádza typ konštrukcie panel alebo tehla. Pri paneláku je dôležité, či prešiel obnovou: zateplením, výmenou stupačiek a výťahov a opravou lodžií. Stav domu a plánované opravy vám povie správca alebo spoločenstvo vlastníkov.

Súvisiace pojmy: Bytový dom, Fond prevádzky, údržby a opráv, Energetická trieda (A0 až G)

Tiež: parcelné číslo

Parcela je geometrické a polohové určenie a zobrazenie pozemku v katastrálnej mape, v mape určeného operátu alebo v geometrickom pláne s parcelným číslom. Parcelným číslom sa pozemok označuje v zmluvách aj na liste vlastníctva. V katastri sa vedú parcely registra C a parcely registra E.

Predpis: § 3 ods. 3 katastrálneho zákona

Súvisiace pojmy: Parcela registra C, Parcela registra E, Geometrický plán

Tiež: register C, C-KN

Parcely registra C sú pozemky evidované na katastrálnej mape, teda v súčasných hraniciach, ktoré zodpovedajú stavu v teréne: zastavané plochy, záhrady, cesty či polia. Pri parcele C sa eviduje aj druh pozemku a spôsob jeho využívania. Pri kúpe domu alebo stavebného pozemku pracujete spravidla s parcelami registra C.

Predpis: § 7 písm. b) katastrálneho zákona, § 9 vyhlášky č. 461/2009 Z. z.

Súvisiace pojmy: Parcela registra E, Katastrálna mapa, Druh pozemku

Tiež: register E, E-KN

Parcely registra E zobrazujú pozemky podľa pôvodných vlastníckych hraníc na mape určeného operátu. Typicky ide o pôdu, ktorá bola v minulosti zlúčená do veľkých celkov, takže hranice v teréne nevidno. Ak kupujete pozemok vedený len v registri E, často treba dať vyhotoviť geometrický plán, aby bolo zrejmé, kde pozemok v teréne leží.

Predpis: § 3 ods. 11 a § 7 písm. b) katastrálneho zákona

Súvisiace pojmy: Parcela registra C, Geometrický plán, Parcela

Penthouse je luxusný byt na najvyššom podlaží bytového domu, spravidla s veľkou terasou a výhľadom. Často zaberá celé poschodie alebo jeho väčšiu časť a má nadštandardné vybavenie. Terasa, ktorá je spoločnou časťou domu, sa do podlahovej plochy bytu nezapočítava, preto pri porovnávaní cien sledujte plochu bytu a terasy zvlášť.

Súvisiace pojmy: Podlahová plocha, Spoločné časti a zariadenia domu, Cena za m²

Plomba je označenie na liste vlastníctva, ktoré hovorí, že okresnému úradu bola doručená listina na zápis, napríklad návrh na vklad, a konanie ešte neskončilo. Úrad ju vyznačí najneskôr v pracovný deň po doručení a zruší ju vykonaním zápisu, zamietnutím návrhu alebo zastavením konania. Ak na liste vlastníctva nehnuteľnosti, ktorú kupujete, vidíte plombu, zistite, aké konanie prebieha.

Predpis: § 44 katastrálneho zákona

Súvisiace pojmy: Návrh na vklad, List vlastníctva (LV), Poznámka v katastri

Tiež: spoluvlastníctvo, spoluvlastnícky podiel

Podielové spoluvlastníctvo znamená, že jednu nehnuteľnosť vlastní viac osôb a každá má určený podiel, napríklad 1/2 alebo 1/4. Podiel vyjadruje mieru práv a povinností k spoločnej veci; ak nie je určené inak, sú podiely rovnaké. Pri predaji podielu majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo, okrem prevodu na blízku osobu.

Predpis: § 136, 137 a 140 Občianskeho zákonníka

Súvisiace pojmy: Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM), Predkupné právo, Blízka osoba

Podlahová plocha bytu je podľa zákona plocha všetkých miestností bytu vrátane miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu. Nezapočítava sa do nej balkón, lodžia ani terasa, okrem terasy, ktorá nie je spoločnou časťou domu. Z podlahovej plochy sa odvodzuje spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu a tým aj výška platieb do fondu prevádzky, údržby a opráv.

Predpis: § 2 ods. 1 písm. f) a § 5 ods. 1 písm. b) zákona č. 182/1993 Z. z.

Súvisiace pojmy: Úžitková plocha, Spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach, Fond prevádzky, údržby a opráv

Podnájom znamená, že nájomca prenechá prenajatý byt alebo jeho časť ďalšej osobe. Potrebuje na to písomný súhlas prenajímateľa a podnájom bez súhlasu je dôvodom na výpoveď nájmu. Ak sa nedohodlo inak, podnájom možno vypovedať bez uvedenia dôvodu s trojmesačnou výpovednou lehotou.

Predpis: § 711 ods. 1 písm. d) a § 719 Občianskeho zákonníka

Súvisiace pojmy: Nájomná zmluva, Výpoveď z nájmu bytu

Tiež: vinkulácia, vinkulácia poistného plnenia

Pri hypotéke banka spravidla vyžaduje poistenie založenej nehnuteľnosti a vinkuláciu poistného plnenia v jej prospech. Vinkulácia znamená, že ak sa nehnuteľnosť poškodí, poisťovňa vyplatí plnenie banke alebo len s jej súhlasom. Poistenie domácnosti, teda vecí v byte, je samostatný produkt.

Súvisiace pojmy: Hypotéka (úver na bývanie), Záložné právo

Ponuková cena je cena, za ktorú predávajúci nehnuteľnosť inzeruje. Skutočná predajná cena býva často nižšia, lebo kupujúci si vyjedná zľavu. Štatistiky z inzerátov aj prehľady cien bývania od NBS vychádzajú z ponukových cien, preto ich berte ako orientačné.

Súvisiace pojmy: Cena za m², Všeobecná hodnota, Znalecký posudok

História cien nehnuteľností

Tiež: vedľajšie náklady kúpy

K cene nehnuteľnosti treba pripočítať vedľajšie náklady: správny poplatok za návrh na vklad (100 eur, elektronicky 50 eur), odmenu advokáta alebo notára za zmluvu a úschovu, osvedčenie podpisov, pri hypotéke ocenenie nehnuteľnosti a poplatky banke, prípadne províziu, ak ste ju s realitnou kanceláriou dohodli. Daň z prevodu nehnuteľností sa na Slovensku neplatí. Ako vlastník budete každý rok platiť daň z nehnuteľností.

Súvisiace pojmy: Návrh na vklad, Daň z prevodu nehnuteľností, Daň z nehnuteľností, Vlastné zdroje

Kalkulačka poplatkov pri kúpe

Poplatok za rozvoj je miestny poplatok, ktorý môže obec zaviesť všeobecne záväzným nariadením pri novej stavbe alebo prístavbe. Platí ho stavebník za každý aj začatý m² novej podlahovej plochy v nadzemnej časti stavby a sadzba je od 5 do 50 eur za m² podľa rozhodnutia obce. Povinnosť vzniká napríklad právoplatnosťou rozhodnutia o stavebnom zámere alebo overením projektu na ohlásenie a zaplatenie sa dokladá pri kolaudácii.

Predpis: § 2 až 7 zákona č. 447/2015 Z. z. o miestnom poplatku za rozvoj, § 66 ods. 2 písm. l) zákona č. 25/2025 Z. z.

Súvisiace pojmy: Stavebný zámer a rozhodnutie o stavebnom zámere, Kolaudácia a kolaudačné osvedčenie, Rodinný dom

Pri predaji bytu musí byť prílohou zmluvy potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov, že predávajúci nemá nedoplatky na úhradách za služby ani vo fonde prevádzky, údržby a opráv. Pri prvom prevode bytu, napríklad pri kúpe novostavby od developera, sa nevyžaduje. Kupujúci si tak overí, že spolu s bytom nepreberá dlhy voči domu.

Predpis: § 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z.

Súvisiace pojmy: Správca bytového domu, Fond prevádzky, údržby a opráv, Záložné právo v prospech vlastníkov bytov

Pozemok je časť zemského povrchu oddelená od susedných častí napríklad hranicou katastrálneho územia, vlastníckou hranicou alebo hranicou druhu pozemku. V katastri sa zobrazuje ako parcela s parcelným číslom a výmerou. Pri kúpe je dôležitý druh pozemku, jeho využitie podľa územného plánu a prístup z verejnej cesty.

Predpis: § 3 ods. 1 katastrálneho zákona

Súvisiace pojmy: Parcela, Druh pozemku, Územný plán

Pozemky na predaj

Poznámka je zápis v katastri, ktorý upozorňuje na skutočnosť obmedzujúcu vlastníka pri nakladaní s nehnuteľnosťou alebo informuje o nehnuteľnosti či práve k nej. Ide napríklad o začatie exekúcie, súdny spor alebo spochybnenie údajov katastra. Poznámka sama právo nemení, no nehnuteľnosť s ňou si bez právnej rady nekupujte.

Predpis: § 38 a 39 katastrálneho zákona

Súvisiace pojmy: Exekúcia na nehnuteľnosť, Ťarcha, List vlastníctva (LV), Plomba

Tiež: mimoriadna splátka, predčasné splatenie hypotéky

Úver na bývanie môžete kedykoľvek splatiť úplne alebo čiastočne. Bez poplatku môžete v kalendárnom roku splatiť až 30 % istiny, najviac raz za mesiac, a bez poplatku aj celý úver v súvislosti s koncom fixácie. V ostatných prípadoch môže banka žiadať len skutočné náklady spojené so splatením, najviac 1 % z predčasne splatenej sumy.

Predpis: § 18 zákona č. 90/2016 Z. z.

Súvisiace pojmy: Fixácia úrokovej sadzby, Refinancovanie, Anuitná splátka

Predkupné právo znamená, že ak chce vlastník vec predať, musí ju najprv ponúknuť oprávnenej osobe. Môže vyplývať zo zmluvy alebo zo zákona: podieloví spoluvlastníci majú predkupné právo k podielu, ktorý iný spoluvlastník predáva, okrem prevodu na blízku osobu. Ak je dohodnuté ako vecné právo a zapísané vkladom do katastra, pôsobí aj voči ďalším vlastníkom. Pri nehnuteľnosti má oprávnený na zaplatenie dva mesiace od písomnej ponuky, ak sa nedohodlo inak.

Predpis: § 140 a § 602 až 606 Občianskeho zákonníka

Súvisiace pojmy: Podielové spoluvlastníctvo, Blízka osoba, Ťarcha

Tiež: daň z prenájmu

Príjem z prenájmu bytu alebo domu je zdaniteľným príjmom. Od dane je oslobodených 500 eur ročne, zdaňuje sa len príjem nad túto sumu, znížený o pomernú časť výdavkov. Kto prenajme nehnuteľnosť okrem pozemku a ešte nie je registrovaný, musí požiadať daňový úrad o registráciu do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ju prenajal.

Predpis: § 6 ods. 3, § 9 ods. 1 písm. g) a § 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov

Súvisiace pojmy: Výnos z prenájmu, Krátkodobý nájom bytu, Nájomná zmluva

Kalkulačka výnosu z prenájmu

Prípojka je úsek vedenia, ktorým sa stavba pripája na verejnú sieť: vodovodná, kanalizačná, elektrická, plynová alebo telekomunikačná. Podľa nového Stavebného zákona sú prípojky drobnými stavbami, ktoré sa ohlasujú stavebnému úradu. Prípojka, ktorá nebude súčasťou verejnej siete, je súčasťou stavby, ktorú pripája.

Predpis: § 2 ods. 2 a ods. 4 písm. e) zákona č. 25/2025 Z. z.

Súvisiace pojmy: Inžinierske siete, Drobná stavba, Ohlásenie stavby

Príslušenstvom bytu sú vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa užívali spolu s bytom, typicky pivnica alebo komora mimo bytu. Prevádza sa spolu s bytom, zmluva o prevode bytu ho musí opísať a jeho plocha sa započítava do podlahovej plochy bytu.

Predpis: § 121 ods. 2 Občianskeho zákonníka, § 2 ods. 1 písm. f) a § 5 ods. 1 písm. a) zákona č. 182/1993 Z. z.

Súvisiace pojmy: Podlahová plocha, Nebytový priestor, Kúpna zmluva

Tiež: projekt stavby

Projektová dokumentácia je súbor výkresov a textov, podľa ktorých sa stavba povoľuje a stavia. Nový Stavebný zákon rozlišuje stupne: stavebný zámer, projekt stavby, projekt stavby na ohlásenie a vykonávací projekt. Pri kúpe domu si vyžiadajte aj dokumentáciu skutočného zhotovenia stavby, ktorá je prílohou kolaudačného osvedčenia.

Predpis: § 9 a § 67 ods. 2 zákona č. 25/2025 Z. z.

Súvisiace pojmy: Stavebný zámer a rozhodnutie o stavebnom zámere, Kolaudácia a kolaudačné osvedčenie, Stavebné povolenie (podľa nového zákona)

Tiež: odmena realitnej kancelárie

Provízia je odmena realitnej kancelárie za sprostredkovanie, najčastejšie dohodnutá ako percento z kúpnej ceny alebo ako pevná suma, pri prenájme často vo výške jedného mesačného nájomného. Nárok na ňu vzniká, ak bola zmluva uzavretá pričinením kancelárie. Pred podpisom si overte, kto províziu platí, či je zahrnutá v cene z inzerátu a či je uvedená s DPH.

Predpis: § 774 a 775 Občianskeho zákonníka

Súvisiace pojmy: Sprostredkovateľská zmluva, Exkluzívna zmluva, Realitná kancelária

Tiež: radovka

Radový dom je rodinný dom postavený v rade s ďalšími domami, s ktorými zdieľa bočné steny. Krajné domy radu majú jednu stenu voľnú. Radovky bývajú lacnejšie ako samostatne stojace domy, majú menší pozemok a nižšie náklady na vykurovanie, no menej súkromia.

Súvisiace pojmy: Dvojdom, Rodinný dom

Domy na predaj

Tiež: realitka, RK

Realitná kancelária sprostredkúva predaj, kúpu a prenájom nehnuteľností. Realitná činnosť je na Slovensku viazanou živnosťou: podnikateľ musí preukázať odbornú spôsobilosť, teda vysokoškolské vzdelanie zamerané na ekonómiu, právo, stavebníctvo alebo architektúru, alebo maturitu a absolvovanie akreditovaného vzdelávacieho programu. Oprávnenie si overíte v živnostenskom registri.

Predpis: príloha č. 2 zákona č. 455/1991 Zb. (živnostenský zákon)

Súvisiace pojmy: Realitný maklér, Provízia, Sprostredkovateľská zmluva

Tiež: maklér

Realitný maklér v mene realitnej kancelárie alebo ako samostatný podnikateľ hľadá kupujúcich či nájomcov, organizuje obhliadky, pripravuje inzerciu a sprevádza klientov až po podpis zmluvy a odovzdanie nehnuteľnosti. Za klienta smie konať alebo prijímať peniaze len na základe písomného plnomocenstva. Pri výbere sa pýtajte na referencie, rozsah služieb a výšku provízie.

Predpis: § 777 Občianskeho zákonníka

Súvisiace pojmy: Realitná kancelária, Provízia, Exkluzívna zmluva, Obhliadka

Refinancovanie znamená splatenie existujúceho úveru novým úverom, spravidla v inej banke s lepšou úrokovou sadzbou. Najvýhodnejšie je v súvislosti s koncom fixácie, keď za predčasné splatenie neplatíte. Ak nový úver prevyšuje zostatok pôvodného najviac o nižšiu z hodnôt 2 000 eur alebo 5 %, nevzťahujú sa naň limity DSTI, DTI ani LTV.

Predpis: § 8 ods. 8 zákona č. 90/2016 Z. z., § 2 ods. 8, § 7 ods. 3 a § 8a ods. 6 opatrenia NBS č. 10/2016

Súvisiace pojmy: Fixácia úrokovej sadzby, Predčasné splatenie a mimoriadna splátka, DSTI (schopnosť splácať)

Tiež: riadené vetranie

Rekuperácia je riadené vetranie so spätným získavaním tepla: teplý vzduch odchádzajúci z domu cez výmenník ohrieva čerstvý vzduch privádzaný zvonku. Do domu tak prúdi čerstvý vzduch bez veľkých tepelných strát a netreba vetrať oknami. Je častou súčasťou nízkoenergetických domov a novostavieb s energetickou triedou A0.

Súvisiace pojmy: Energetická trieda (A0 až G), Tepelné čerpadlo

Tiež: rezervačný poplatok, rezervácia nehnuteľnosti

Rezervačnou zmluvou sa predávajúci alebo realitná kancelária zaviaže určitý čas neponúkať nehnuteľnosť iným záujemcom a kupujúci spravidla zaplatí rezervačný poplatok. Občiansky zákonník ju osobitne neupravuje, ide o nepomenovanú zmluvu, preto veľmi záleží na jej znení. Prečítajte si, kedy sa poplatok vracia, či sa započíta do kúpnej ceny a čo sa stane, ak nedostanete hypotéku.

Predpis: § 51 Občianskeho zákonníka

Súvisiace pojmy: Zmluvná pokuta, Zmluva o budúcej kúpnej zmluve, Realitná kancelária

Ako kúpiť prvý byt na Slovensku

Rodinný dom je budova určená predovšetkým na bývanie jednej alebo niekoľkých domácností, spravidla s jedným až troma bytmi. Podľa nového Stavebného zákona je bytová budova s najviac troma bytmi, zastavanou plochou do 300 m² a najviac dvoma nadzemnými podlažiami jednoduchou stavbou. Pri kúpe sa okrem domu kupuje aj pozemok pod ním a spravidla aj záhrada, ktoré sú v katastri samostatnými parcelami.

Predpis: § 2 ods. 6 písm. a) zákona č. 25/2025 Z. z. (Stavebný zákon)

Súvisiace pojmy: Jednoduchá stavba, Bungalov, Parcela

Domy na predaj

Tiež: RPMN

RPMN vyjadruje celkové náklady úveru v percentách ročne: okrem úroku zahŕňa aj poplatky, napríklad za poskytnutie úveru alebo za povinne vedený účet. Na porovnanie ponúk je preto lepšia ako samotná úroková sadzba. Pri fixácii aspoň na päť rokov sa názorná RPMN vo formulári ESIS počíta len za počiatočné obdobie fixácie.

Predpis: § 7 zákona č. 90/2016 Z. z.

Súvisiace pojmy: Hypotéka (úver na bývanie), Fixácia úrokovej sadzby

Tiež: písomné hlasovanie, hlasovanie vlastníkov

Na schôdzi vlastníkov alebo písomným hlasovaním rozhodujú vlastníci bytov o všetkom, čo sa týka správy a spoločných častí domu, napríklad o výške preddavkov do fondu opráv, o úvere na obnovu či o zmene správcu. Za každý byt má vlastník jeden hlas, aj keď byt vlastní viac ľudí. Pri písomnom hlasovaní sa dá hlasovať aj elektronicky a vlastník sa môže dať zastúpiť na základe plnomocenstva s úradne osvedčeným podpisom.

Predpis: § 14 zákona č. 182/1993 Z. z.

Súvisiace pojmy: Spoločenstvo vlastníkov bytov (SVB), Správca bytového domu, Fond prevádzky, údržby a opráv

Tiež: SVB, spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov

Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov je právnická osoba, ktorú vlastníci bytov založia, aby si sami spravovali spoločné časti a zariadenia domu. Vzniká zápisom do registra spoločenstiev a má svoje orgány, napríklad predsedu. Je jednou z dvoch zákonných foriem správy domu, druhou je zmluva so správcom.

Predpis: § 6, 7 a 7a zákona č. 182/1993 Z. z.

Súvisiace pojmy: Správca bytového domu, Schôdza vlastníkov, Fond prevádzky, údržby a opráv

Tiež: spoločné priestory, spoločné zariadenia

Spoločné časti domu sú časti nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, napríklad základy, strecha, obvodové múry, schodiská, chodby a vchody. Spoločné zariadenia sú technické zariadenia slúžiace len tomuto domu, napríklad výťah, kotolňa, spoločné rozvody, bleskozvod a prípojky. Patria všetkým vlastníkom bytov v podielovom spoluvlastníctve a o ich oprave rozhodujú spoločne.

Predpis: § 2 ods. 1 písm. g) a h) zákona č. 182/1993 Z. z.

Súvisiace pojmy: Spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach, Bytový dom, Fond prevádzky, údržby a opráv

S bytom vlastníte aj podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu, na príslušenstve a na pozemku pod domom. Veľkosť podielu je pomer podlahovej plochy vášho bytu k súčtu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome. Podiel je uvedený na liste vlastníctva a podľa neho sa určujú platby do fondu opráv.

Predpis: § 5 ods. 1 písm. b) zákona č. 182/1993 Z. z.

Súvisiace pojmy: Podlahová plocha, Fond prevádzky, údržby a opráv, Spoločné časti a zariadenia domu

Tiež: správca, zmluva o výkone správy

Správca je firma alebo podnikateľ, s ktorým vlastníci bytov uzatvoria zmluvu o výkone správy. Zabezpečuje prevádzku, údržbu a opravy domu, vedie účet domu v banke, rozpočítava úhrady za služby a vymáha nedoplatky. Vlastníci v dome s viac ako tromi bytmi musia mať správu zabezpečenú správcom alebo spoločenstvom, pričom dom môže mať len jednu formu správy.

Predpis: § 6 a 8 zákona č. 182/1993 Z. z.

Súvisiace pojmy: Spoločenstvo vlastníkov bytov (SVB), Fond prevádzky, údržby a opráv, Potvrdenie o nedoplatkoch

Sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ, napríklad realitná kancelária, zaväzuje obstarať klientovi uzavretie zmluvy, napríklad kúpnej alebo nájomnej, a klient sa zaväzuje zaplatiť odmenu, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. Náhradu nákladov okrem odmeny môže sprostredkovateľ žiadať len vtedy, ak je výslovne dohodnutá. Obe strany si musia oznamovať všetky dôležité okolnosti, ktoré môžu ovplyvniť rozhodnutie.

Predpis: § 774 až 777 Občianskeho zákonníka

Súvisiace pojmy: Provízia, Exkluzívna zmluva, Realitná kancelária

Stavebná uzávera je zákaz alebo obmedzenie výstavby na určitom území, o ktorom môže rozhodnúť orgán územného plánovania počas obstarávania nového územného plánu alebo jeho zmeny. Chráni budúce využitie územia, aby sa nestavalo v rozpore s pripravovaným plánom. Nevzťahuje sa na udržiavacie práce ani na obhospodarovanie poľnohospodárskej pôdy a lesa.

Predpis: § 30 zákona č. 200/2022 Z. z.

Súvisiace pojmy: Územný plán, Stavebný pozemok

Tiež: overenie projektu stavby, overovacia doložka, stavebné konanie

Stavebné povolenie v pôvodnom zmysle nový Stavebný zákon od 1. apríla 2025 nepozná. Stavbu povoľuje rozhodnutie o stavebnom zámere a následné overenie projektu stavby overovacou doložkou, ktoré nahradilo stavebné konanie. So stavebnými prácami treba začať do dvoch rokov od vydania doložky, ak úrad neurčil dlhšiu lehotu, inak doložka stratí platnosť. Konania začaté do 31. marca 2025 sa dokončia podľa starého zákona.

Predpis: § 65 a § 84 ods. 4 a 11 zákona č. 25/2025 Z. z.

Súvisiace pojmy: Stavebný zámer a rozhodnutie o stavebnom zámere, Ohlásenie stavby, Kolaudácia a kolaudačné osvedčenie

Tiež: stavebné sporenie, medziúver, stavebný úver

Stavebné sporenie je účelové sporenie v stavebnej sporiteľni na financovanie bývania, ku ktorému môže štát prispieť štátnou prémiou. Po splnení podmienok môžete získať stavebný úver, prípadne ešte pred nasporením potrebnej sumy medziúver. Hodí sa najmä na rekonštrukcie a menšie sumy, pri ktorých sporiteľňa často nevyžaduje záložné právo k nehnuteľnosti.

Predpis: zákon č. 310/1992 Zb. o stavebnom sporení

Súvisiace pojmy: Hypotéka (úver na bývanie), ŠFRB (Štátny fond rozvoja bývania), Vlastné zdroje

Stavebný pozemok je časť územia, ktorú územnoplánovacia dokumentácia určuje na zastavanie, alebo pozemok, na ktorom už stavba stojí. To, že je pozemok v katastri vedený ako záhrada alebo orná pôda, ešte neznamená, že sa na ňom nedá stavať, a naopak. Rozhodujúci je územný plán obce, ktorý si pred kúpou overte na obecnom úrade.

Predpis: § 7 ods. 1 zákona č. 25/2025 Z. z.

Súvisiace pojmy: Územný plán, Odňatie poľnohospodárskej pôdy (vyňatie), Inžinierske siete

Pozemky na predaj

Stavebným úradom je podľa nového Stavebného zákona obec, ktorá túto pôsobnosť vykonáva ako prenesený výkon štátnej správy; obce sa môžu združiť do spoločného obecného úradu. Stavebný úrad vydáva rozhodnutia o stavebnom zámere, vybavuje ohlásenia, overuje projekty stavieb a vydáva kolaudačné osvedčenia. Odvolacím orgánom je regionálny úrad.

Predpis: § 15 zákona č. 25/2025 Z. z.

Súvisiace pojmy: Stavebný zámer a rozhodnutie o stavebnom zámere, Ohlásenie stavby, Kolaudácia a kolaudačné osvedčenie

Tiež: rozhodnutie o stavebnom zámere, územné rozhodnutie

Od 1. apríla 2025 platí nový Stavebný zákon (zákon č. 25/2025 Z. z.). Stavebný zámer je projektová dokumentácia, ktorá opisuje umiestnenie a základné riešenie stavby. Konanie o stavebnom zámere nahradilo územné konanie a stavebný úrad v ňom vydá rozhodnutie o stavebnom zámere, ktoré platí spravidla dva roky. Potom nasleduje overenie projektu stavby.

Predpis: § 9 ods. 2, § 60, § 61 a § 84 ods. 11 zákona č. 25/2025 Z. z.

Súvisiace pojmy: Stavebné povolenie (podľa nového zákona), Stavebný úrad, Projektová dokumentácia, Územný plán

Tiež: súpisné číslo, orientačné číslo

Súpisné číslo je evidenčné číslo budovy v obci, orientačné číslo je číslo domu v rámci ulice. Obidve určuje obec, ktorá vedie ich evidenciu. Pri novostavbe treba o určenie čísla požiadať do 30 dní od právoplatnosti kolaudačného osvedčenia; súpisné číslo sa potom uvádza v katastri aj v zmluvách.

Predpis: § 2c zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení

Súvisiace pojmy: Kolaudácia a kolaudačné osvedčenie, List vlastníctva (LV)

Tiež: Štátny fond rozvoja bývania, ŠFRB

ŠFRB je štátny fond, ktorý poskytuje výhodné úvery na bývanie so splatnosťou najviac 40 rokov. Fyzické osoby s trvalým pobytom na Slovensku a s príjmom ho môžu využiť na kúpu alebo výstavbu bytu či rodinného domu, obce a iné subjekty na nájomné byty a vlastníci bytov na obnovu a zateplenie bytových domov. Podrobné podmienky vrátane príjmových limitov fond zverejňuje na svojom webe.

Predpis: § 6 až 8 zákona č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania

Súvisiace pojmy: Hypotéka (úver na bývanie), Stavebné sporenie a medziúver, Fond prevádzky, údržby a opráv

Tepelné čerpadlo vykuruje a ohrieva vodu tak, že odoberá teplo z vonkajšieho vzduchu, zeme alebo vody a pomocou elektriny ho prenáša do domu. Z jednej kilowatthodiny elektriny vyrobí niekoľko kilowatthodín tepla, preto má nízke prevádzkové náklady. Pomáha novostavbám splniť požiadavky na budovy s takmer nulovou potrebou energie.

Súvisiace pojmy: Energetická trieda (A0 až G), Rekuperácia

Tiež: ťarchy na liste vlastníctva, časť C

Ťarcha je právo inej osoby, ktoré zaťažuje nehnuteľnosť a je zapísané v časti C listu vlastníctva: záložné právo, vecné bremeno, predkupné právo s účinkami vecného práva alebo iné vecné právo. Ťarchy zostávajú na nehnuteľnosti aj po zmene vlastníka, preto ich treba pred kúpou vyriešiť. Záložné právo banky predávajúceho sa zvyčajne vymaže tak, že sa časť kúpnej ceny použije na splatenie jeho úveru; výška dlhu sa v časti C neuvádza.

Predpis: § 8 ods. 1 písm. b) katastrálneho zákona

Súvisiace pojmy: Záložné právo, Vecné bremeno, Predkupné právo, Záložné právo v prospech vlastníkov bytov

Tiež: zálohy za služby, zálohy na energie, vyúčtovanie

Okrem nájomného alebo platieb do fondu opráv sa za byt platia úhrady za služby: dodávka tepla a teplej vody, voda a stočné, výťah, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov či odvoz odpadu. Platia sa mesačne vopred ako zálohy a správca ich spravidla raz ročne vyúčtuje podľa skutočných nákladov. Elektrinu a plyn v byte si vlastník alebo nájomca zvyčajne platí priamo dodávateľovi.

Predpis: § 10 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z. z., § 686 Občianskeho zákonníka

Súvisiace pojmy: Fond prevádzky, údržby a opráv, Správca bytového domu, Nájomná zmluva

Tiež: overenie podpisu, overený podpis

Úradné osvedčenie, hovorovo overenie podpisu potvrdzuje, že listinu podpísala osoba, ktorá je na nej uvedená. Na zmluve o prevode nehnuteľnosti musí byť osvedčený podpis prevodcu, teda predávajúceho alebo darcu, a ak ho niekto zastupuje, aj jeho podpis na plnomocenstve. Podpis osvedčí napríklad notár alebo obec; netreba ho, ak zmluvu spísal notár alebo autorizoval advokát.

Predpis: § 42 ods. 3 katastrálneho zákona

Súvisiace pojmy: Kúpna zmluva, Návrh na vklad, Vyporiadanie BSM

Tiež: notárska úschova, advokátska úschova, bankový vinkulovaný účet

Úschova chráni obe strany pri platbe kúpnej ceny. Kupujúci zloží peniaze u notára, advokáta alebo v banke a tí ich vyplatia predávajúcemu až po splnení dohodnutej podmienky, typicky po povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho. O notárskej úschove sa spisuje zápisnica. Za úschovu sa platí odmena podľa sadzobníka notára, advokáta alebo banky.

Predpis: § 65 až 68 Notárskeho poriadku (zákon č. 323/1992 Zb.)

Súvisiace pojmy: Kúpna zmluva, Vklad do katastra, Návrh na vklad

Tiež: územný plán obce, ÚPN

Územný plán obce určuje, ako sa smie využívať jej územie: kde môžu stáť rodinné domy, bytové domy, výroba či zeleň, kadiaľ vedie hranica zastavaného územia a aká intenzita zástavby je povolená. Každá obec je povinná ho mať. Jeho záväzná časť sa vyhlasuje všeobecne záväzným nariadením a je záväzná pri rozhodovaní o stavebnom zámere. Pred kúpou pozemku si overte, na čo je v územnom pláne určený.

Predpis: § 22 a § 34 ods. 8 zákona č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní

Súvisiace pojmy: Stavebný pozemok, Intravilán a extravilán, Stavebná uzávera, Stavebný zámer a rozhodnutie o stavebnom zámere

Úžitková plocha je v inzerátoch najčastejšie uvádzaná plocha bytu alebo domu. Predpisy o bývaní ju jednotne nedefinujú, preto ju predávajúci rátajú rôzne: niekto pripočíta balkón, lodžiu, terasu či pivnicu, iný nie. Pri porovnávaní cien sa pýtajte na podlahovú plochu uvedenú v zmluve a zvlášť na plochu balkóna a terasy.

Súvisiace pojmy: Podlahová plocha, Cena za m², Výmera

Tiež: služobnosť, právo prechodu

Vecné bremeno obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti v prospech niekoho iného tak, že musí niečo strpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Typické je právo prechodu cez susedov pozemok, právo uloženia vodovodu či elektrického vedenia alebo doživotné užívanie bytu. Vecné bremeno spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádza na každého ďalšieho vlastníka. Zmluvou vzniká aj zaniká až vkladom do katastra.

Príklad: V časti C listu vlastníctva domu, ktorý kupujete, je zapísané právo prechodu pešo a motorovým vozidlom v prospech vlastníka susednej parcely. Sused tak môže cez dvor legálne prechádzať aj po vašej kúpe.

Predpis: § 151n až 151p Občianskeho zákonníka

Súvisiace pojmy: Ťarcha, Doživotné užívanie (právo dožitia), Geometrický plán

Tiež: vklad vlastníckeho práva

Vklad je úkon okresného úradu, ktorým vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnosti, napríklad vlastnícke právo kupujúceho, záložné právo banky alebo vecné bremeno. Právne účinky vkladu nastávajú právoplatnosťou rozhodnutia o jeho povolení a toto rozhodnutie je právoplatné dňom vydania. Až od tohto dňa je kupujúci vlastníkom.

Predpis: § 5 ods. 1, § 28 a § 31 ods. 5 katastrálneho zákona, § 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka

Súvisiace pojmy: Návrh na vklad, Záznam, Plomba

Tiež: akontácia, vlastné peniaze

Vlastné zdroje sú peniaze, ktoré pri kúpe nehnuteľnosti musíte mať okrem hypotéky. Pri limite LTV 80 % ide o aspoň 20 % hodnoty nehnuteľnosti a k tomu poplatky spojené s kúpou, prípadne provízia a zariadenie. Môžu pochádzať z úspor, stavebného sporenia, predaja inej nehnuteľnosti alebo daru od rodiny.

Súvisiace pojmy: LTV (ukazovateľ zabezpečenia úveru), Poplatky pri kúpe nehnuteľnosti, Stavebné sporenie a medziúver

Tiež: všeobecná hodnota majetku, trhová hodnota

Všeobecná hodnota je znalecký odhad najpravdepodobnejšej ceny nehnuteľnosti ku dňu ocenenia, ktorú by dosiahla na trhu pri voľnej súťaži a poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci konajú informovane a opatrne. Je výsledkom znaleckého posudku. Nemusí sa zhodovať s ponukovou ani s dohodnutou kúpnou cenou; banka pri výpočte LTV vychádza z nižšej z nich.

Predpis: vyhláška č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku

Súvisiace pojmy: Znalecký posudok, Ponuková cena, LTV (ukazovateľ zabezpečenia úveru)

Vydržaním sa oprávnený držiteľ stane vlastníkom nehnuteľnosti, ak ju má nepretržite v držbe desať rokov. Oprávneným držiteľom je ten, kto je so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný, že mu vec patrí. V praxi ide najmä o pásy pozemkov užívané celé desaťročia ako súčasť záhrady. Do katastra sa vydržanie zapisuje záznamom, napríklad na základe osvedčenia notára alebo rozsudku.

Predpis: § 130 a § 134 Občianskeho zákonníka, § 34 katastrálneho zákona

Súvisiace pojmy: Záznam, Parcela, Geometrický plán

Výmera je plošný obsah pozemku zapísaný v katastri, zaokrúhlený na celé štvorcové metre. Vyplýva z geometrického a polohového určenia pozemku v katastrálnej mape alebo v geometrickom pláne. Výmera v katastri sa môže líšiť od skutočného stavu v teréne, presne ju určí nové geodetické zameranie.

Predpis: § 3 ods. 7 katastrálneho zákona

Súvisiace pojmy: Parcela, Geometrický plán, Katastrálna mapa

Tiež: hrubý výnos, čistý výnos, rentabilita

Výnos z prenájmu ukazuje, koľko percent z ceny nehnuteľnosti vám ročne prinesie nájomné. Hrubý výnos je ročné nájomné vydelené kúpnou cenou, čistý výnos zohľadní aj náklady: fond opráv, poistenie, daň z nehnuteľností, daň z príjmov, opravy a obdobia bez nájomníka. Pri porovnaní s inými investíciami rozhoduje čistý výnos.

Príklad: Byt za 150 000 eur prenajatý za 650 eur mesačne má hrubý ročný výnos 5,2 % (7 800 eur deleno 150 000 eur).

Súvisiace pojmy: Príjem z prenájmu a daň, Cena za m², Fond prevádzky, údržby a opráv

Kalkulačka výnosu z prenájmu

Keď BSM zanikne, napríklad rozvodom, treba spoločný majetok vyporiadať dohodou alebo súdom. Ak sa to nestane do troch rokov od zániku BSM, platí, že nehnuteľnosti sú v podielovom spoluvlastníctve bývalých manželov s rovnakými podielmi. Podpisy na dohode o vyporiadaní, ktorá sa týka nehnuteľnosti, musia byť úradne osvedčené.

Predpis: § 148 a 149 Občianskeho zákonníka, § 42 ods. 3 katastrálneho zákona

Súvisiace pojmy: Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM), Podielové spoluvlastníctvo, Úradné osvedčenie podpisu

Tiež: výpovedná lehota

Nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka sa končí písomnou dohodou, uplynutím doby alebo písomnou výpoveďou. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca po doručení výpovede. Prenajímateľ môže vypovedať len z dôvodov uvedených v zákone, napríklad ak potrebuje byt pre seba alebo pre vymenovaných príbuzných, alebo ak nájomca neplatí nájomné dlhšie ako tri mesiace; dôvod musí vo výpovedi presne opísať.

Predpis: § 710 a 711 Občianskeho zákonníka

Súvisiace pojmy: Nájomná zmluva, Krátkodobý nájom bytu, Podnájom

Tiež: depozit, kaucia, peňažná zábezpeka

Zábezpeka je suma, ktorú nájomca zloží pri podpise nájomnej zmluvy na krytie neuhradeného nájomného, služieb alebo škôd na byte. Pri krátkodobom nájme podľa zákona č. 98/2014 Z. z. môže byť najviac trojnásobkom mesačného nájomného a úhrad za služby a nevyčerpanú časť treba vrátiť do jedného mesiaca od vypratania bytu a vyrovnania nárokov, ak sa strany nedohodli inak. Pri bežnom nájme podľa Občianskeho zákonníka výšku ani lehotu vrátenia zákon neupravuje, preto ich dohodnite v zmluve.

Príklad: Pri nájomnom 600 eur a zálohách na služby 150 eur môže zábezpeka pri krátkodobom nájme dosiahnuť najviac 2 250 eur.

Predpis: § 5 zákona č. 98/2014 Z. z.

Súvisiace pojmy: Nájomná zmluva, Krátkodobý nájom bytu, Odovzdávací protokol

Nájomná zmluva na byt: depozit a chyby

Tiež: záloh, zástava

Záložné právo zabezpečuje dlh: ak dlžník nezaplatí riadne a včas, záložný veriteľ sa môže uspokojiť zo založenej veci, napríklad jej predajom na dražbe. K nehnuteľnostiam, bytom a nebytovým priestorom vzniká zápisom do katastra. Pri hypotéke si banka zriadi záložné právo na kupovanú alebo inú nehnuteľnosť a zapíše sa do časti C listu vlastníctva.

Predpis: § 151a, § 151e ods. 2 a § 151j Občianskeho zákonníka

Súvisiace pojmy: Hypotéka (úver na bývanie), Ťarcha, Dražba, Záložné právo v prospech vlastníkov bytov

Tiež: zákonné záložné právo

Ku každému bytu a nebytovému priestoru v bytovom dome vzniká zo zákona záložné právo v prospech ostatných vlastníkov v dome. Zabezpečuje pohľadávky súvisiace s domom a bytom, napríklad nedoplatky vo fonde prevádzky, údržby a opráv. Zapisuje sa do časti C listu vlastníctva a nemožno ho vymazať, kým byt existuje, preto ho nájdete prakticky pri každom byte a kúpe nebráni.

Predpis: § 15 zákona č. 182/1993 Z. z.

Súvisiace pojmy: Ťarcha, Fond prevádzky, údržby a opráv, Potvrdenie o nedoplatkoch

Tiež: testament

Závetom poručiteľ určuje, kto po jeho smrti dostane majetok. Môže ho napísať vlastnou rukou, zriadiť v inej písomnej forme za účasti svedkov alebo vo forme notárskej zápisnice a vždy v ňom musí byť uvedený deň, mesiac a rok podpisu. Spoločný závet viacerých poručiteľov je neplatný. Ak závet nie je, dedí sa zo zákona podľa dedičských skupín.

Predpis: § 461 a § 473 až 476 Občianskeho zákonníka

Súvisiace pojmy: Dedičské konanie, Darovacia zmluva

Záznam je zápis do katastra, ktorým sa eviduje právo vzniknuté inak ako zmluvou, napríklad zo zákona, rozhodnutím štátneho orgánu, príklepom na dražbe alebo vydržaním. Na rozdiel od vkladu záznam právo nevytvára, iba ho zapisuje podľa verejnej alebo inej listiny. Záznamom sa zapisuje napríklad nehnuteľnosť nadobudnutá dedením.

Predpis: § 5 ods. 2 a § 34 katastrálneho zákona

Súvisiace pojmy: Vklad do katastra, Poznámka v katastri, Dedičské konanie

Tiež: budúca zmluva, zmluva o budúcej zmluve

Zmluvou o budúcej zmluve sa strany písomne zaviažu, že do dohodnutej doby uzavrú kúpnu zmluvu, pričom už teraz sa musia dohodnúť na jej podstatných náležitostiach, najmä na predmete a cene. Používa sa pri kúpe novostavby pred kolaudáciou alebo keď kupujúci ešte čaká na hypotéku. Ak druhá strana kúpnu zmluvu v dohodnutej dobe neuzavrie, môžete sa do jedného roka domáhať na súde, aby jej prejav vôle nahradilo súdne rozhodnutie.

Predpis: § 50a Občianskeho zákonníka

Súvisiace pojmy: Kúpna zmluva, Rezervačná zmluva a rezervačný poplatok, Developer a developerský projekt, Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti

Zmluvná pokuta je suma, ktorú zaplatí strana porušujúca zmluvnú povinnosť, a to aj vtedy, keď druhej strane nevznikne škoda. Dohodnúť ju možno len písomne a musí byť určená jej výška alebo spôsob výpočtu. V realitnej praxi sa objavuje najmä v rezervačných, exkluzívnych a budúcich zmluvách, preto si pred podpisom overte, či je primeraná a či platí pre obe strany.

Predpis: § 544 a 545 Občianskeho zákonníka

Súvisiace pojmy: Rezervačná zmluva a rezervačný poplatok, Exkluzívna zmluva, Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Tiež: odhad nehnuteľnosti, ocenenie nehnuteľnosti

Znalecký posudok vypracuje znalec zapísaný v zozname znalcov, ktorý vedie ministerstvo spravodlivosti. Pri nehnuteľnosti určuje jej všeobecnú hodnotu podľa vyhlášky č. 492/2004 Z. z. Banka ho pri hypotéke používa ako podklad na určenie hodnoty zabezpečenia, hodnotu však môže určiť aj interným ocenením. Posudok sa používa aj pri dedení, vyporiadaní majetku či v súdnych sporoch.

Predpis: zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch, vyhláška č. 492/2004 Z. z.

Súvisiace pojmy: Všeobecná hodnota, LTV (ukazovateľ zabezpečenia úveru), Hypotéka (úver na bývanie)