Kalkulačka zadarmo

Výnos z prenájmu bytu: kalkulačka 2026

Oplatí sa kúpiť byt na prenájom? Kalkulačka spočíta hrubý a čistý výnos, mesačný cash flow pri financovaní hypotékou, návratnosť vložených peňazí a daň z príjmov z prenájmu podľa pravidiel na rok 2026.

Platné k Bez registrácie Údaje neukladáme, počíta sa vo vašom prehliadači

Kalkulačka výnosu z prenájmu

Nehnuteľnosť

Poplatky, znalec, úschova a podobne. Spočítate ich v kalkulačke poplatkov pri kúpe.

Nájom

Koľko mesiacov v roku bude byt prázdny, napríklad pri striedaní nájomníkov.

Odmena správcovi v percentách z vybraného nájomného. Ak spravujete sami, zadajte 0.

Náklady vlastníka

Časť platieb správcovi domu, ktorú nájomca nehradí, najmä príspevok do fondu prevádzky, údržby a opráv.

Financovanie

Ak kupujete bez úveru, zadajte 0.

Daň z prenájmu

Základ dane zo mzdy po odpočítaní nezdaniteľnej časti a z ostatných príjmov. Určuje sadzbu dane. Ak iné príjmy nemáte, zadajte 0.

Ktoré výdavky sú daňovo uznateľné, posúďte s daňovým poradcom. Kalkulačka počíta len s tým, čo zaškrtnete, a s poistením, daňou z nehnuteľností, údržbou a správou.

Výsledok

Hrubý výnos

Čistý výnos pred zdanením

Mesačný cash flow po splátke a dani

ročne

Rozpis výnosu z prenájmu za prvý rok
Celková investícia
Nájomné za rok po neobsadenosti
Náklady vlastníka za rok
Čistý prevádzkový príjem
Splátka úveru mesačne
Úroky v prvom roku
Základ dane z prenájmu
Daň z prenájmu za rok
Zdravotné poistenie0,00 € (z prenájmu sa neplatí)
Čistý výnos po zdanení, bez úveru
Vlastné zdroje
Výnos z vlastných zdrojov (cash on cash)
Návratnosť vlastných zdrojov
Návratnosť celej investície bez úveru

Daň počítame podľa pravidiel roku a s úrokmi prvého roka. Výpočet nezahŕňa rast nájomného, rast ceny bytu ani odpisy.

Ako sa počíta výnos z prenájmu

Hrubý výnos = mesačné nájomné × 12 ÷ kúpna cena

Čistý prevádzkový príjem = nájomné × (12 − mesiace neobsadenosti) − náklady vlastníka

Čistý výnos = čistý prevádzkový príjem ÷ (kúpna cena + náklady pri kúpe + rekonštrukcia)

Cash flow = čistý prevádzkový príjem − splátky úveru − daň z prenájmu

Návratnosť vlastných zdrojov = vlastné zdroje ÷ ročný cash flow

Hrubý výnos sa hodí na rýchle porovnanie inzerátov. O tom, koľko vám prenájom naozaj prinesie, hovorí čistý výnos a cash flow, ktoré zohľadňujú prázdne mesiace, náklady vlastníka, splátky a daň. Splátka úveru obsahuje aj istinu, ktorou si postupne budujete vlastníctvo, preto záporný cash flow ešte neznamená stratu.

Zdanenie príjmov z prenájmu v roku 2026

  • Druh príjmu: príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Ak k nájmu poskytujete ďalšie služby, napríklad upratovanie, môže ísť o živnosť.
  • Oslobodenie 500 €: od dane je oslobodených 500 € ročne z úhrnu príjmov z prenájmu a príležitostných činností. Ak príjmy hranicu prekročia, zdaňuje sa len časť nad 500 € a výdavky sa uplatnia v rovnakom pomere (§ 9 ods. 1 písm. g)).
  • Výdavky: len preukázateľne vynaložené, o ktorých vediete daňovú evidenciu. Paušálne výdavky uplatniť nemožno a daňovú stratu z prenájmu nevykážete (Finančná správa SR).
  • Sadzba: základ z prenájmu sa pripočíta k ostatnému základu dane a zdaní sa sadzbou 19 % do 43 983,32 € a vyššími sadzbami 25 %, 30 % a 35 % nad touto hranicou (§ 15). Nezdaniteľnú časť základu dane si z príjmov z prenájmu odpočítať nemôžete.
  • Zdravotné poistenie: z príjmov z prenájmu sa neplatí. Medzi príjmy zo zárobkovej činnosti v § 10b zákona č. 580/2004 Z. z. patria príjmy z podnikania podľa § 6 ods. 1 a 2, nie prenájom podľa § 6 ods. 3.
  • Registrácia: ak prenajmete nehnuteľnosť okrem pozemku, požiadajte správcu dane o registráciu do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste ju prenajali (§ 49a ods. 2).
  • Priznanie: typ B podávate, ak vaše zdaniteľné príjmy za rok 2026 presiahli 2 983,37 €, a to do 31. marca 2027 (§ 32 a § 49).

Riešený príklad

Byt za 150 000 €, náklady pri kúpe 3 000 € a zariadenie 5 000 €. Nájomné 700 € mesačne, jeden mesiac v roku prázdny. Vlastník platí fond opráv 60 € mesačne, poistenie 120 €, daň z nehnuteľností 40 € a na údržbu ráta 400 € ročne. Úver 120 000 € na 30 rokov so sadzbou 4 %, ostatný základ dane 18 000 €.

  1. Hrubý výnos: 8 400 ÷ 150 000 = 5,60 %.
  2. Nájomné po neobsadenosti 7 700 €, náklady vlastníka 1 280 €, čistý prevádzkový príjem 6 420 €.
  3. Čistý výnos: 6 420 ÷ 158 000 = 4,06 %.
  4. Bez úveru: zdaní sa 7 200 € (po oslobodení 500 €) mínus pomerné výdavky 523,64 €, teda 6 676,36 €. Daň 19 % je 1 268,50 €.
  5. S úverom: splátka 572,90 € mesačne, úroky v prvom roku 4 761,54 €. Ak ich uplatníte ako výdavok, daň klesne na 422,56 €.
  6. Cash flow: 6 420 − 6 874,78 (splátky za rok) − 422,56 = −877,34 € ročne, asi −73 € mesačne. Istinu však splácate a vlastné zdroje sú len 38 000 €.

Časté otázky

Ako vypočítať výnos z prenájmu bytu?

Hrubý výnos je ročné nájomné vydelené kúpnou cenou. Presnejší je čistý výnos: od nájomného za mesiace, keď je byt obsadený, odpočítate náklady vlastníka (fond opráv, poistenie, daň z nehnuteľností, údržbu) a výsledok vydelíte celkovou investíciou vrátane nákladov na kúpu a zariadenie.

Aká je daň z prenájmu bytu v roku 2026?

Príjmy z prenájmu sa pripočítajú k ostatnému základu dane a zdania sa sadzbou 19 % do 43 983,32 €, 25 % do 60 349,21 €, 30 % do 75 010,32 € a 35 % nad touto sumou. Zdaňuje sa príjem po odpočítaní oslobodených 500 € a preukázateľných výdavkov.

Koľko je pri prenájme oslobodené od dane?

Od dane je oslobodených 500 € ročne z úhrnu príjmov z prenájmu a príležitostných činností (§ 9 ods. 1 písm. g)). Ak príjmy prekročia 500 €, zdaňuje sa len suma nad touto hranicou a výdavky sa uplatnia v rovnakom pomere.

Platia sa z prenájmu bytu zdravotné odvody?

Nie. Príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov nepatria medzi príjmy zo zárobkovej činnosti, z ktorých sa platí zdravotné poistenie (§ 10b zákona č. 580/2004 Z. z.). Platí sa len daň z príjmov.

Aké výdavky si môžem pri prenájme uplatniť?

Len preukázateľne vynaložené výdavky súvisiace s prenájmom, o ktorých vediete daňovú evidenciu. Paušálne výdavky pri prenájme uplatniť nemožno a ak sú výdavky vyššie ako príjmy, daňovú stratu nevykážete. Pri konkrétnych položkách, napríklad úrokoch alebo príspevku do fondu opráv, sa poraďte s daňovým poradcom.

Musím sa pri prenájme bytu registrovať na daňovom úrade?

Áno. Fyzická osoba, ktorá prenajme nehnuteľnosť okrem pozemku, musí požiadať správcu dane o registráciu do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom nehnuteľnosť prenajala (§ 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov).

Kedy musím podať daňové priznanie z prenájmu?

Daňové priznanie typu B podávate, ak vaše zdaniteľné príjmy za rok 2026 presiahli 2 983,37 €. Podáva sa a daň sa platí do 31. marca 2027, lehotu možno oznámením predĺžiť o tri mesiace.

Platí dôchodca daň z prenájmu bytu?

Áno, rovnako ako ostatní. Aj dôchodca má oslobodených 500 € ročne a zvyšok po odpočítaní výdavkov zdaní. Nezdaniteľnú časť základu dane si z príjmov z prenájmu uplatniť nemožno.

Zdroje a platnosť údajov

Zákonné sadzby, hranice a poplatky sme overili v uvedených zdrojoch k . Orientačné ceny služieb sú trhové odhady, nie zákonné sumy.

  1. Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, znenie účinné od 1. 1. 2026 (§ 2, § 4, § 8, § 9, § 11, § 15, § 32, § 49, § 49a) (prístup 16. 10. 2026)
  2. Finančná správa SR: Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov (prístup 16. 10. 2026)
  3. Zákon č. 580/2004 Z. z. o zdravotnom poistení, znenie účinné od 1. 7. 2026 (§ 10b, § 12, § 13 ods. 7, § 19, § 38ezk) (prístup 16. 10. 2026)
  4. MPSVR SR: Výška životného minima od 1. júla 2025 (opatrenie č. 168/2025 Z. z.) (prístup 16. 10. 2026)
Upozornenie: Výsledok je orientačný odhad podľa zadaných údajov a pravidiel platných k dátumu overenia. Nie je to daňové, právne ani finančné poradenstvo a nenahrádza posúdenie daňovým poradcom, advokátom, notárom alebo bankou.

Ďalšie kalkulačky