Daň z nehnuteľnosti 2027: kto podáva priznanie, dokedy a koľko zaplatíte

Priznanie k dani z nehnuteľnosti na rok 2027 podávate len vtedy, ak sa vášho majetku v roku 2026 týkala zmena. Kúpili ste byt, predali dom, zdedili pozemok, skolaudovali stavbu alebo darovali chatu? Potom musíte priznanie podať obci alebo mestu, kde nehnuteľnosť leží. Termín je pondelok 1. februára 2027. Ak sa u vás nič nezmenilo, nerobíte nič a obec vám daň vyrubí sama.

V skratke

Termín: do 1. februára 2027 (31. január pripadá na nedeľu).

Kde: obec alebo mesto, v ktorom nehnuteľnosť leží, nie daňový úrad.

Kto: každý, komu v roku 2026 vzniklo, zaniklo alebo sa zmenilo vlastníctvo nehnuteľnosti.

Koľko: sadzbu určuje obec vo svojom nariadení, za bežný byt je to spravidla niekoľko desiatok eur ročne.

Pokuta za nepodanie: od 5 do 3 000 eur.

Daň z nehnuteľností upravuje zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach. Je to miestna daň, takže ju nespravuje štát, ale obec. Práve preto sa jej výška líši mesto od mesta a niekedy aj medzi susednými obcami.

Kto musí podať priznanie na rok 2027

Priznanie podávate vtedy, ak vám v priebehu roka 2026 vznikla, zanikla alebo sa zmenila daňová povinnosť. Rozhoduje stav k 1. januáru 2027. Ide najmä o tieto situácie.

Dedenie a dražba majú vlastné pravidlá

Pri dedení a dražbe sa nečaká na nový rok. Daňová povinnosť vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, keď sa dedič stal vlastníkom (teda po právoplatnosti osvedčenia o dedičstve alebo rozhodnutia o dedičstve), respektíve po dni schválenia príklepu pri dražbe. Od tohto dňa máte 30 dní na podanie priznania, aj keby bol práve jún.

Príklad: osvedčenie o dedičstve nadobudlo právoplatnosť 12. marca 2027. Daňová povinnosť vzniká 1. apríla 2027 a priznanie treba podať najneskôr 30. apríla 2027. Daň zaplatíte len za pomernú časť roka, teda za mesiace od apríla do decembra.

Kedy priznanie podávať nemusíte

Toto je najčastejší omyl. Daň z nehnuteľnosti sa nepodáva každý rok. Ak vlastníte ten istý byt už päť rokov a nič sa na ňom nezmenilo, priznanie nepodávate. Obec vám každý rok sama pošle rozhodnutie s vypočítanou daňou a vy ju len zaplatíte.

Priznanie nepodávate ani vtedy, keď sa zmenila len sadzba dane, teda keď obec zmenila svoje nariadenie. Novú sadzbu premietne do rozhodnutia obec, nie vy.

Termín: prečo je to 1. február 2027 a nie 31. január

Zákon určuje lehotu do 31. januára zdaňovacieho obdobia. V roku 2027 však 31. január pripadá na nedeľu. Podľa § 27 ods. 4 daňového poriadku (zákon č. 563/2009 Z. z.) platí, že ak koniec lehoty pripadne na sobotu, nedeľu alebo deň pracovného pokoja, posledným dňom lehoty je najbližší nasledujúci pracovný deň.

Posledným dňom na podanie priznania je preto pondelok 1. februára 2027. To isté pravidlo sa uplatnilo aj v roku 2026, keď 31. január pripadol na sobotu a termín sa posunul na pondelok 2. februára.

Aj tak odporúčame nenechávať podanie na posledný deň. Podateľne miest bývajú v posledných januárových dňoch preplnené a pri elektronickom podaní sa môžete zaseknúť na prihlásení do schránky.

Aké tlačivo použiť a ako priznanie podať

Používa sa jednotné tlačivo Ministerstva financií SR s označením MF/013135/2023-726, ktoré platí pre priznania podávané od roku 2024 a používa sa aj na rok 2027. Vzory sú zverejnené na stránke Ministerstva financií SR a dostupné sú aj na každom obecnom a mestskom úrade.

Tlačivo je spoločné pre daň z nehnuteľností, daň za psa, za predajné automaty a za nevýherné hracie prístroje. Vypĺňate len tie oddiely, ktoré sa vás týkajú.

Tri spôsoby podania

1. Osobne na úrade. Najistejšia cesta, ak si nie ste istí vyplnením. Pracovník vám priznanie prekontroluje na mieste.
2. Poštou. Rozhoduje dátum podania na pošte, nie dátum doručenia na úrad.
3. Elektronicky. Cez slovensko.sk potrebujete aktivovanú elektronickú schránku a občiansky preukaz s čipom. Väčšie mestá majú vlastné inteligentné formuláre, ktoré daň rovno prepočítajú.

Čo si pripraviť k vyplneniu

1. list vlastníctva alebo číslo listu vlastníctva a katastrálne územie,
2. parcelné číslo, druh a výmeru pozemku,
3. zastavanú plochu stavby a počet nadzemných aj podzemných podlaží,
4. podlahovú plochu bytu a nebytového priestoru,
5. veľkosť spoluvlastníckeho podielu,
6. dátum a spôsob nadobudnutia (kúpna zmluva, darovacia zmluva, osvedčenie o dedičstve, príklep).

Ako sa daň z nehnuteľnosti počíta

Daň z nehnuteľností má tri samostatné časti: daň z pozemkov, daň zo stavieb a daň z bytov a nebytových priestorov. Ak vlastníte dom aj pozemok pod ním, platíte obe zložky. Zákon určuje základné sadzby, obec ich svojím nariadením mení.

Tieto zákonné sadzby sú len východiskom. Takmer každá obec ich vo svojom všeobecne záväznom nariadení zvyšuje, pretože daň z nehnuteľností je jej vlastným príjmom. V krajských mestách býva sadzba za byty desaťnásobne aj viac nad zákonným minimom.

Daň z bytov

Vzorec je jednoduchý:

podlahová plocha bytu (m²) krát sadzba obce za m² = ročná daň

Ak vlastníte aj pivnicu alebo garážové státie zapísané ako samostatný nebytový priestor, počítajú sa zvlášť a spravidla inou sadzbou.

Daň zo stavieb a príplatok za podlažie

Pri stavbách sa počíta zastavaná plocha, teda pôdorys najväčšieho nadzemného podlažia, nie súčet plôch všetkých poschodí. Ak má stavba viac podlaží, obec môže pripočítať príplatok za podlažie, najviac 0,33 eura za každé ďalšie podlažie okrem prvého nadzemného (§ 12 ods. 3 zákona).

zastavaná plocha (m²) krát (sadzba obce + príplatok za každé ďalšie podlažie) = ročná daň

Pozor na jednu vec: do počtu podlaží sa ráta aj podzemné podlažie, teda pivnica pod celým domom, ak spĺňa definíciu podlažia. Toto je častý dôvod, prečo býva daň vyššia, než majitelia čakajú.

Daň z pozemkov

Tu sa najviac chybuje, lebo základom dane nie je výmera, ale hodnota pozemku. Hodnotu za meter štvorcový určuje príloha zákona podľa obce a druhu pozemku, obec ju pri niektorých druhoch môže upraviť.

výmera (m²) krát hodnota pozemku (eur za m²) krát sadzba obce (%) = ročná daň

Rozdiely medzi druhmi pozemku sú obrovské. V Bratislave má orná pôda hodnotu v desatinách eura za m², zatiaľ čo stavebný pozemok 179,22 eura za m². Práve preto sa oplatí skontrolovať, či vás obec eviduje v správnej kategórii.

Príklady výpočtu na reálnych sadzbách

Nasledujúce príklady používajú oficiálne sadzby mesta Bratislava. Bratislava má štyri pásma podľa mestských častí, preto uvádzame rozpätie. Vo vašej obci budú čísla iné, postup výpočtu je však rovnaký.

Príklad 1: trojizbový byt 72 m²

Byt s podlahovou plochou 72 m² pri sadzbe 0,90 eura za m²:

72 krát 0,90 = 64,80 eura ročne

Príklad 2: rodinný dom s pozemkom po kolaudácii

Dom so zastavanou plochou 120 m² a dvomi nadzemnými podlažiami, pozemok 600 m² vedený ako zastavaná plocha a nádvorie. Sadzba za stavbu 0,90 eura za m², príplatok 0,33 eura za jedno ďalšie podlažie, sadzba za pozemok 1,10 %.

1. Stavba: 120 krát (0,90 + 0,33) = 120 krát 1,23 = 147,60 eura
2. Pozemok: 600 krát 5,97 = 3 582 eura základ dane, z toho 1,10 % = 39,40 eura
3. Spolu 187,00 eura ročne

Príklad 3: ten istý pozemok, ale ešte pred kolaudáciou

Kým dom nie je skolaudovaný, ten istý pozemok sa zdaňuje ako stavebný pozemok s hodnotou 179,22 eura za m²:

600 krát 179,22 = 107 532 eura základ dane, z toho 0,90 % = 967,79 eura ročne

Rozdiel oproti stavu po kolaudácii je takmer 930 eur ročne. Ide o jednu z najdrahších chýb v celej dani z nehnuteľností a vysvetľujeme ju nižšie medzi najčastejšími omylmi.

Prečo má každá obec inú daň a ako nájsť tú svoju

Konkrétnu sadzbu si obec určuje všeobecne záväzným nariadením (VZN), spravidla s účinnosťou od 1. januára. Zákon určuje len základnú sadzbu a mantinely, v akom rozsahu ju obec môže upraviť, a umožňuje jej rozlišovať sadzby podľa častí obce, katastrálnych území alebo druhu stavby.

Svoju sadzbu nájdete takto:

1. Otvorte si web svojej obce alebo mesta a nájdite sekciu Dane a poplatky alebo VZN.
2. Hľadajte nariadenie s názvom „o miestnych daniach" platné pre rok 2027.
3. V ňom nájdite riadok pre svoj druh nehnuteľnosti a pre svoju časť obce.
4. Ak nariadenie nenájdete, zavolajte na oddelenie miestnych daní. Sadzbu vám povedia.

Príklad, ako to vyzerá v praxi, nájdete na stránke mesta Bratislava o dani z nehnuteľností.

Kedy príde rozhodnutie a kedy treba zaplatiť

Priznanie podávate na začiatku roka, ale neplatíte hneď. Obec daň vypočíta a pošle vám rozhodnutie, väčšie mestá zvyčajne v máji a júni.

Vyrubená daň je splatná do 15 dní odo dňa, keď rozhodnutie nadobudne právoplatnosť. Presný dátum splatnosti je vždy uvedený priamo v rozhodnutí, preto sa riaďte ním.

Ak obec určí platenie v splátkach, termíny jednotlivých splátok sú takisto uvedené v rozhodnutí. Daň môžete zaplatiť aj naraz, najneskôr v lehote splatnosti prvej splátky. Výslednú sumu zákon zaokrúhľuje na eurocenty nadol.

Oslobodenia a zníženia dane

Zákon umožňuje obci, aby vo svojom nariadení znížila daň alebo úplne oslobodila vybrané skupiny. Nie je to nárok zo zákona, ale možnosť obce, preto sa oslobodenia obec od obce líšia. Medzi najčastejšie patria:

1. stavby na bývanie a byty vo vlastníctve osôb starších ako 62 rokov,
2. nehnuteľnosti vo vlastníctve držiteľov preukazu fyzickej osoby s ťažkým zdravotným postihnutím (ZŤP a ZŤP/S),
3. nehnuteľnosti vo vlastníctve osôb v hmotnej núdzi,
4. garáže a nebytové priestory slúžiace ako garáž vo vlastníctve uvedených skupín,
5. pozemky verejne prístupných parkov, priestorov a športovísk.

Dôležité: nárok na zníženie alebo oslobodenie si musíte uplatniť sami, a to v priznaní najneskôr v lehote na jeho podanie. Ak lehotu zmeškáte, nárok na dané zdaňovacie obdobie zaniká. Ak ste teda v roku 2026 dovŕšili 62 rokov a vaša obec zníženie poskytuje, konajte do 1. februára 2027.

Čo hrozí, ak priznanie nepodáte

Nepodanie priznania v lehote je správny delikt podľa daňového poriadku. Ak je správcom dane obec, uloží pokutu od 5 do 3 000 eur. Pri určení výšky sa prihliada na závažnosť, trvanie a následky protiprávneho stavu.

Pokuta nenahrádza daň. Tú vám obec vyrubí aj tak, spätne a spolu s úrokom z omeškania, ak ste ju nezaplatili včas. Ak ste na priznanie zabudli, podajte ho aj po termíne. Dobrovoľná náprava býva posudzovaná miernejšie než stav, keď na nepriznanú nehnuteľnosť príde obec sama.

Čo sa chystá v dani z nehnuteľností

Ministerstvo financií SR predložilo návrh novely zákona o miestnych daniach, ktorý by zrušil súčasný strop príplatku za podlažie vo výške 0,33 eura a jeho výšku by si určovali samotné obce. Navrhovaná účinnosť bola 1. november 2026.

Dôležité spresnenie: zmena sa má týkať výlučne viacpodlažných nebytových stavieb, teda administratívnych budov, výrobných hál, logistických centier, skladov, obchodných objektov a rekreačných zariadení. Rodinných domov ani bytových domov sa nedotýka.

K dátumu poslednej aktualizácie tohto článku je v znení zákona účinnom od 1. septembra 2026 strop 0,33 eura stále zachovaný, novela teda ešte nie je účinná. Pred podaním priznania si aktuálny stav overte v Zbierke zákonov, prípadne vo VZN svojej obce, ktoré musí byť schválené najneskôr do konca roka, aby platilo od 1. januára.

Päť najčastejších chýb

1. Predávajúci si myslí, že po predaji už nemusí nič riešiť

Musí. Predaj treba obci priznať, inak vám bude daň vyrubovať ďalej. Zároveň platí, že daňová povinnosť predávajúceho zaniká až 31. decembra roka, v ktorom vlastníctvo zaniklo. Ak teda predáte byt v marci 2027, daň za celý rok 2027 platíte ešte vy, nie kupujúci. Kupujúci začína platiť až od roku 2028.

2. Pozemok zostal v evidencii ako stavebný aj po kolaudácii

Za stavebný pozemok sa považuje pozemok uvedený v právoplatnom povolení stavby, a to len do právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia. Po kolaudácii sa preklápa do kategórie zastavaná plocha a nádvorie, kde je hodnota za m² podstatne nižšia. Ak to obci neoznámite čiastkovým priznaním, môžete zbytočne platiť stonásobne vyššiu sadzbu, ako ukazuje príklad 3 vyššie. Táto výnimka neplatí pri povolení na zmenu stavby, teda pri prístavbe, nadstavbe a stavebnej úprave.

3. Zámena zastavanej a podlahovej plochy

Pri dome sa zdaňuje zastavaná plocha, teda pôdorys najväčšieho nadzemného podlažia. Pri byte podlahová plocha. Kto do priznania za dom napíše súčet plôch všetkých poschodí, zaplatí viac, než musí.

4. Zabudnutá garáž, pivnica alebo altánok

Samostatne stojaca garáž je samostatným predmetom dane a býva zdaňovaná vyššou sadzbou ako dom. Priznať treba aj drobné stavby, ktoré prešli povoľovacím procesom.

5. Spoluvlastníci nevedia, kto podáva

Pri podielovom spoluvlastníctve podáva priznanie každý spoluvlastník za svoj podiel. Ak sa všetci dohodnú, môže ich zastupovať jeden z nich, ostatní potom za daň ručia do výšky svojho podielu. Pri nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov podáva priznanie jeden z manželov a obaja za daň ručia spoločne.

Časté otázky

Podáva sa daň z nehnuteľnosti každý rok?

Nie. Podáva sa len v roku, ktorý nasleduje po roku, v ktorom nastala zmena vlastníctva alebo iná rozhodujúca skutočnosť. V ďalších rokoch obec daň vyrubuje automaticky.

Kam sa priznanie podáva?

Obci alebo mestu, v ktorého katastri sa nehnuteľnosť nachádza. Nie daňovému úradu a nie podľa vášho trvalého pobytu. Ak vlastníte nehnuteľnosti v troch obciach, podávate tri priznania.

Kúpil som byt v decembri 2026, platím daň už za rok 2026?

Nie. Daňová povinnosť vzniká 1. januára 2027, teda prvý rok, za ktorý platíte, je 2027. Priznanie však musíte podať do 1. februára 2027.

Musím platiť daň z nehnuteľnosti, ktorú prenajímam?

Áno. Daň platí vlastník bez ohľadu na to, či v nehnuteľnosti býva alebo ju prenajíma. Daň z príjmu z prenájmu je úplne samostatná povinnosť voči daňovému úradu.

Ako súvisí daň z nehnuteľnosti s daňou z predaja?

Nijako, ide o dve odlišné dane. Daň z nehnuteľnosti je ročná miestna daň, ktorú platíte obci za vlastníctvo. Daň z príjmu z predaja je jednorazová daň platená daňovému úradu zo zisku pri predaji, pričom po piatich rokoch vlastníctva býva príjem oslobodený.

Prišlo mi rozhodnutie s vyššou sumou, ako čakám. Čo s tým?

Skontrolujte si v rozhodnutí výmery, druh pozemku, počet podlaží a spoluvlastnícky podiel. Ak nájdete chybu, obráťte sa na oddelenie miestnych daní svojej obce. Proti rozhodnutiu je možné podať odvolanie v lehote uvedenej v poučení rozhodnutia.

Zhrnutie: čo urobiť do 1. februára 2027

1. Spíšte si všetky zmeny na nehnuteľnostiach z roku 2026 (kúpa, predaj, dar, dedenie, kolaudácia, zmena výmery).
2. Ku každej zmene si pripravte list vlastníctva a zmluvu alebo rozhodnutie.
3. Stiahnite si tlačivo MF/013135/2023-726 alebo si otvorte elektronický formulár svojej obce.
4. Skontrolujte, či máte nárok na oslobodenie alebo zníženie, a uplatnite ho priamo v priznaní.
5. Podajte priznanie obci, v ktorej nehnuteľnosť leží, najneskôr v pondelok 1. februára 2027.
6. Počkajte na rozhodnutie a daň zaplaťte v termíne, ktorý je v ňom uvedený.

Tento článok má informatívny charakter a nenahrádza právne ani daňové poradenstvo. Konkrétne sadzby, oslobodenia a lehoty si vždy overte vo všeobecne záväznom nariadení svojej obce alebo priamo na jej oddelení miestnych daní.

Zdroje: zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady v znení účinnom od 1. 9. 2026, zákon č. 563/2009 Z. z. o správe daní (daňový poriadok), vzory tlačív Ministerstva financií SR, oficiálna tabuľka sadzieb dane z nehnuteľností mesta Bratislava.

Čítajte ďalej na Domoviny.sk:

1. Ako kúpiť prvý byt na Slovensku: kompletný sprievodca
2. Ako predať nehnuteľnosť rýchlo a za dobrú cenu
3. Hypotéka krok za krokom: proces, fixácia a daňový bonus