Kalkulačka zadarmo
Zistite, či z predaja bytu, domu alebo pozemku zaplatíte daň z príjmov a zdravotné poistenie. Kalkulačka overí päťročnú lehotu vrátane dedenia, darovania a bezpodielového spoluvlastníctva manželov a odhadne daň aj poistné podľa pravidiel pre príjmy roku 2026.
Ak je nehnuteľnosť v obchodnom majetku aj v deň predaja, príjem z predaja je príjmom z podnikania (§ 6 zákona o dani z príjmov), nie ostatným príjmom. Na takýto predaj táto kalkulačka nie je určená, poraďte sa s daňovým poradcom.
0,00 €
daň a zdravotné poistenie spolu
daň ani poistné neplatíte
| Príjem z predaja (váš podiel) | |
|---|---|
| Výdavky | |
| Základ dane | |
| Daň z príjmov (najvyššia sadzba ) | |
| Zdravotné poistenie () | |
| Spolu | |
| Z predaja vám zostane |
Odvody a daň tvoria zo zisku. Predaj by bol oslobodený od .
Daňové priznanie typu B: do , s oznámením o predĺžení najneskôr do . Zdravotné poistenie vypočíta poisťovňa v ročnom zúčtovaní.
Kalkulačka pozná pravidlá pre roky 2026 a 2027. Pre zvolený dátum použila pravidlá roku , výsledok preto berte len ako hrubý odhad.
Kalkulačka nezohľadňuje prípadné zníženie nezdaniteľnej časti základu dane pri vyšších príjmoch ani daňové bonusy.
Príjem z predaja nehnuteľnosti je od dane oslobodený po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia (§ 9 ods. 1 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov). Pri kúpe sa nehnuteľnosť nadobúda dňom, keď nastanú právne účinky vkladu do katastra, teda právoplatnosťou rozhodnutia o povolení vkladu (§ 28 ods. 3 katastrálneho zákona). Či lehota uplynula, sa posudzuje podľa dňa uzavretia zmluvy alebo prijatia prvej platby, podľa toho, čo nastalo skôr (§ 9 ods. 4).
Ak predaj oslobodený nie je, ide o ostatný príjem podľa § 8 ods. 1 písm. b). Zdaňuje sa rozdiel medzi príjmom a výdavkami:
Základ dane = predajná cena − nadobúdacia cena − ďalšie preukázateľné výdavky
Výdavkom je najmä preukázateľne zaplatená kúpna cena, pri zdedenej nehnuteľnosti jej všeobecná hodnota, výdavky na technické zhodnotenie, opravy a údržbu, výdavky súvisiace s predajom a úroky z hypotéky alebo stavebného úveru na jej kúpu (§ 8 ods. 5). Hodnota vlastnej práce výdavkom nie je. Ak sú výdavky vyššie ako príjem, na stratu sa neprihliada (§ 8 ods. 2). Príjem sa zdaní v roku, v ktorom ste ho prijali (§ 8 ods. 4). Nezdaniteľnú časť základu dane si z neho neodpočítate, tá znižuje len príjmy zo zamestnania a z podnikania (§ 11 ods. 1).
Zisk sa pripočíta k základu dane zo mzdy, z prenájmu a z ostatných príjmov (§ 4 ods. 1 písm. a)) a zdaní sa progresívne podľa § 15 písm. a) bod 1. Hranice pásiem sú násobky životného minima platného k 1. januáru, pre rok 2026 je to 284,13 €.
| Časť základu dane | Násobok životného minima | Sadzba |
|---|---|---|
| do 43 983,32 € | 154,8 | 19 % |
| nad 43 983,32 € do 60 349,21 € | 212,4 | 25 % |
| nad 60 349,21 € do 75 010,32 € | 264,0 | 30 % |
| nad 75 010,32 € | nad 264 | 35 % |
Daň zo zisku = daň z (ostatný základ + zisk) − daň z (ostatný základ)
Pre rok 2027 zákon ponecháva rovnaké sadzby aj násobky, hranice sa prepočítajú zo životného minima 295,22 €.
Ostatné príjmy podľa § 8 zákona o dani z príjmov sú podľa § 10b ods. 1 písm. d) zákona č. 580/2004 Z. z. príjmom zo zárobkovej činnosti a platí sa z nich poistné zo základu dane (§ 13 ods. 7). V rokoch 2026 a 2027 je sadzba 16 %, pre osobu uznanú za invalidnú alebo s ťažkým zdravotným postihnutím 8 % (§ 38ezk). Poistné vypočíta zdravotná poisťovňa v ročnom zúčtovaní, ktoré vykoná do 30. septembra nasledujúceho roka (§ 19 ods. 2), a nedoplatok sa platí na základe výkazu nedoplatkov. Z oslobodeného príjmu sa poistné neplatí.
Priznanie typu B musíte podať, ak vaše zdaniteľné príjmy za rok 2026 presiahli 2 983,37 € (§ 32 ods. 1). Ráta sa celá predajná cena, nie zisk. Oslobodený príjem zdaniteľným príjmom nie je (§ 2 písm. h)). Priznanie podáte a daň zaplatíte do 31. marca nasledujúceho roka. Oznámením správcovi dane môžete lehotu predĺžiť najviac o tri mesiace, pri príjmoch zo zahraničia o šesť (§ 49).
Byt ste kúpili 10. 3. 2023 za 140 000 € a predávate ho 15. 9. 2026 za 180 000 €. Do rekonštrukcie a na úrokoch z hypotéky ste preukázateľne vynaložili 10 000 €. Váš ostatný základ dane zo mzdy je 18 000 €.
Áno. Ak byt predáte skôr ako po piatich rokoch od nadobudnutia, rozdiel medzi predajnou cenou a preukázateľnými výdavkami, najmä kúpnou cenou, je ostatným príjmom podľa § 8 zákona o dani z príjmov. Zdaní sa sadzbou 19 % až 35 % a platí sa z neho aj zdravotné poistenie 16 %. Po uplynutí piatich rokov je príjem od dane oslobodený.
Pri dedení v priamom rade (napríklad od rodičov alebo starých rodičov) alebo od manžela či manželky je predaj oslobodený, ak od nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom uplynulo aspoň päť rokov, hoci vy ju vlastníte kratšie. Pri dedení od iných osôb, napríklad od súrodenca, sa päť rokov počíta od smrti poručiteľa, keď ste dedičstvo nadobudli. Ako výdavok sa pri zdedenej nehnuteľnosti uplatní jej všeobecná hodnota.
Darovanie má rovnaké pravidlo ako kúpa: predaj je oslobodený po piatich rokoch od nadobudnutia darom. Ak predávate skôr, zdaňuje sa rozdiel medzi predajnou cenou a výdavkami. Ak by darca pri predaji v deň darovania nebol oslobodený od dane, ako nadobúdaciu cenu použijete jeho obstarávaciu cenu (§ 25 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov).
Áno, ak predaj nie je oslobodený od dane. Ostatné príjmy podľa § 8 zákona o dani z príjmov sú podľa zákona o zdravotnom poistení príjmom zo zárobkovej činnosti. V rokoch 2026 a 2027 sa z nich platí poistné 16 % zo základu dane, pre osoby so zdravotným postihnutím 8 %. Poistné vypočíta zdravotná poisťovňa v ročnom zúčtovaní. Oslobodený predaj odvodom nepodlieha.
Zisk z predaja sa pripočíta k ostatnému základu dane, napríklad zo mzdy, a zdaní sa progresívne: 19 % do 43 983,32 €, 25 % do 60 349,21 €, 30 % do 75 010,32 € a 35 % z časti nad touto sumou. Nezdaniteľnú časť základu dane si z tohto príjmu odpočítať nemôžete.
Kúpnu cenu, ktorú ste preukázateľne zaplatili, výdavky na technické zhodnotenie, opravy a údržbu, výdavky súvisiace s predajom a úroky z hypotéky alebo stavebného úveru na kúpu tejto nehnuteľnosti vrátane poplatkov za úver (§ 8 ods. 5). Hodnotu vlastnej práce odpočítať nemôžete. Ak sú výdavky vyššie ako príjem, stratu si neuplatníte.
Príjem patrí do roka, v ktorom ste ho prijali. Za rok 2026 podávate daňové priznanie typu B a platíte daň do 31. marca 2027. Lehotu môžete predĺžiť oznámením správcovi dane najviac o tri mesiace, pri príjmoch zo zahraničia o šesť. Priznanie musíte podať, ak vaše zdaniteľné príjmy za rok 2026 presiahli 2 983,37 €, pričom sa ráta celá predajná cena, nielen zisk.
Áno. Zákon hovorí o predaji nehnuteľnosti, takže päťročná lehota, výdavky aj sadzby platia rovnako pre byt, dom, chatu, garáž aj pozemok. Osobitné pravidlá platia napríklad pre nehnuteľnosti vydané v reštitúcii pôvodnej oprávnenej osobe, ktorej predaj je oslobodený bez ohľadu na lehotu (§ 9 ods. 1 písm. d)).
Zákonné sadzby, hranice a poplatky sme overili v uvedených zdrojoch k . Orientačné ceny služieb sú trhové odhady, nie zákonné sumy.