Kalkulačka zadarmo
Banka vám požičia len toľko, koľko dovolia limity Národnej banky Slovenska. Kalkulačka ich prepočíta na vašu situáciu: pomer splátok k príjmu so stres testom úrokovej sadzby, celkovú zadlženosť k príjmu podľa veku a pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti.
Najvyššia hypotéka podľa limitov NBS
Pri zadaných údajoch limity NBS hypotéku nedovolia. Skúste vyšší príjem, spoludlžníka alebo nižšie iné úvery.
Mesačná splátka
Vlastné zdroje
| Limit splátok k príjmu (DSTI) | |
|---|---|
| Limit zadlženosti k príjmu (DTI ) | |
| Limit hodnoty nehnuteľnosti (LTV) | |
| Životné minimum domácnosti | |
| Príjem po odpočítaní životného minima | |
| Najvyššia splátka pre novú hypotéku | |
| Stresová sadzba pre DSTI | |
| Podiel úveru z ceny | |
| Vek na konci splatnosti | a rokov |
Limit DSTI počíta so splátkou pri stresovej sadzbe a splatnosti 30 rokov, lebo je vyššia ako vaša skutočná splátka.
Limit DTI je pre vek žiadateľa znížený, lebo úver bude splatný po dovŕšení 65 rokov.
Splatnosť nad 30 rokov môže banka poskytnúť len pri malej časti úverov.
Banka môže podľa svojich pravidiel požičať menej, napríklad pri príjme zo živnosti alebo pri splatnosti po dôchodkovom veku.
Pravidlá pre úvery na bývanie určuje opatrenie Národnej banky Slovenska č. 10/2016 v znení neskorších opatrení. Kalkulačka vypočíta tri limity a výsledkom je najnižší z nich:
Najvyšší úver = min(limit DSTI, limit DTI, limit LTV)
Od priemerného čistého príjmu sa odpočíta životné minimum domácnosti. Od 1. 7. 2026 je to 295,22 € na prvú dospelú osobu, 205,96 € na ďalšiu dospelú osobu a 134,80 € na nezaopatrené dieťa (opatrenie MPSVR SR č. 155/2026 Z. z.). Splátky všetkých úverov smú tvoriť najviac 60 % zo zvyšku, lebo náklady na život sa rátajú ako životné minimum plus 40 % rozdielu medzi príjmom a životným minimom (§ 2 ods. 5).
Najvyššia splátka = 0,6 × (čistý príjem − životné minimum) − splátky iných úverov − 3 % z limitov kariet a prečerpaní
Do DSTI sa započíta vyššia z dvoch splátok: skutočná splátka a splátka pri sadzbe vyššej o 2 percentuálne body (pri fixácii nad 10 rokov o 1 bod) a splatnosti 30 rokov. Stresová sadzba pri úvere zabezpečenom nehnuteľnosťou nemusí presiahnuť 6 % (§ 4).
Limit DSTI = najvyššia splátka ÷ vyššia zo splátok na 1 € úveru
Všetky úvery spolu smú dosiahnuť najviac 8-násobok ročného čistého príjmu. Do dlhu sa ráta aj 20 % z nevyčerpaných limitov kariet a prečerpaní. Ak ste pri posúdení žiadosti dovŕšili 41 rokov a úver bude splatný po vašich 65. narodeninách, limit sa znižuje o 0,25 za každý rok veku nad 40, najviac na hodnotu 3. Pri dvoch žiadateľoch sa limity vážia ich príjmami (§ 8a).
| Vek | do 40 | 41 | 45 | 50 | 55 | 60 a viac |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Limit DTI | 8 | 7,75 | 6,75 | 5,5 | 4,25 | 3 |
Úver môže dosiahnuť najviac 90 % hodnoty nehnuteľnosti. Úvery s LTV nad 80 % smú tvoriť najviac 20 % nových hypoték banky za polrok, preto je bežným limitom 80 % (§ 7). Hodnotou je najnižšia z kúpnej ceny, ceny podľa znalca a interného ocenenia banky. Splatnosť je najviac 30 rokov, dlhšia len pri najviac 10 % nových úverov (§ 6).
Zmeny od roku 2027: podľa portálu Podnikajte.sk schválila banková rada NBS 28. 9. 2026 úpravu limitov LTV. Od 1. 1. 2027 môžu ľudia do 35 rokov, ktorí ešte nevlastnia bývanie, získať pri kúpe prvého bývania až 90 % a od 1. 7. 2027 klesne limit pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti na 70 %. Presné znenie si overte na nbs.sk. Limity DSTI a DTI sa podľa dostupných informácií nemenia.
Žiadateľ má 32 rokov, čistý príjem 1 600 € mesačne, žiadne deti ani iné úvery. Banka ponúka sadzbu 4 % s fixáciou na 5 rokov a splatnosť 30 rokov. Byt stojí 220 000 €.
Najviac toľko, koľko dovolí najprísnejší z troch limitov NBS: splátky všetkých úverov do 60 % príjmu po odpočítaní životného minima (DSTI), celkový dlh do 8-násobku ročného čistého príjmu (DTI) a úver najviac do 90 % hodnoty nehnuteľnosti (LTV). Banka môže podľa vlastných pravidiel požičať aj menej.
DSTI je pomer splátok k disponibilnému príjmu. Od čistého príjmu domácnosti sa odpočíta životné minimum (od 1. 7. 2026 je to 295,22 € na prvú dospelú osobu, 205,96 € na ďalšiu a 134,80 € na dieťa). Splátky všetkých úverov smú tvoriť najviac 60 % zo zvyšku, pričom splátka novej hypotéky sa počíta so zvýšenou sadzbou.
DTI je podiel celkovej zadlženosti k ročnému čistému príjmu. Limit je 8, takže pri čistom príjme 1 500 € mesačne môže celkový dlh dosiahnuť najviac 144 000 €. Do dlhu sa rátajú aj zostatky existujúcich úverov a 20 % z nevyčerpaných limitov kreditných kariet a povolených prečerpaní.
Ak ste pri posúdení žiadosti dovŕšili 41 rokov a úver bude splatný po vašich 65. narodeninách, limit DTI sa znižuje z 8 o 0,25 za každý rok veku nad 40, najviac na hodnotu 3. Napríklad 50-ročnému žiadateľovi s takou splatnosťou klesne limit na 5,5.
Úver môže pokryť najviac 90 % hodnoty nehnuteľnosti, pričom úvery nad 80 % smú tvoriť len obmedzenú časť nových hypoték banky. Bežne teda počítajte s 20 % vlastných zdrojov z ceny a navyše s poplatkami pri kúpe. Hodnotou je najnižšia z kúpnej ceny, ceny podľa znalca a interného ocenenia banky.
Ide o stres test podľa NBS. Do limitu DSTI sa započíta vyššia z dvoch splátok: skutočná a splátka pri sadzbe vyššej o 2 percentuálne body (pri fixácii nad 10 rokov o 1 bod) a splatnosti 30 rokov. Stresová sadzba pritom nemusí presiahnuť 6 %.
Splatnosť hypotéky zabezpečenej nehnuteľnosťou je najviac 30 rokov. Dlhšiu splatnosť môže banka poskytnúť len pri malej časti úverov (do 10 % objemu nových hypoték).
Áno, aj keď ich nečerpáte. Do splátok pri DSTI sa započíta aspoň 3 % zo schválených limitov a do celkovej zadlženosti pri DTI 20 % z nevyčerpaných limitov. Zrušenie nepotrebnej karty pred žiadosťou preto môže zvýšiť sumu, ktorú vám banka požičia.
Zákonné sadzby, hranice a poplatky sme overili v uvedených zdrojoch k . Orientačné ceny služieb sú trhové odhady, nie zákonné sumy.