Daň z prenájmu bytu 2026: registrácia, výdavky, výpočet a daňové priznanie

Príjem z prenájmu bytu alebo domu zdaňujete ako fyzická osoba podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Do mesiaca po prvom prenájme sa musíte zaregistrovať na daňovom úrade, prvých 500 eur ročne je oslobodených a výdavky si uplatníte len tie, ktoré viete doložiť. Paušálne výdavky pri prenájme nie sú.

Prejdeme registráciu, výpočet dane na konkrétnom príklade, sadzby platné pre rok 2026 a to, kedy musíte podať daňové priznanie. Text sa týka bežného prenájmu bytu na bývanie. Krátkodobé ubytovanie hostí cez platformy má iné pravidlá a spravidla si vyžaduje živnosť.

Kto platí daň z prenájmu

Daň platí každá fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť: byt, dom, garáž, nebytový priestor aj pozemok. Ak spolu s bytom prenajímate aj zariadenie (nábytok, spotrebiče), ide o príjem z prenájmu hnuteľných vecí ako príslušenstva nehnuteľnosti, teda o rovnaký druh príjmu.

Ak byt vlastníte s manželom alebo manželkou v bezpodielovom spoluvlastníctve, príjmy aj výdavky sa rozdelia rovným dielom, pokiaľ sa nedohodnete inak. Dohodou môžete celý príjem zdaniť napríklad u toho z manželov, ktorý má nižšie ostatné príjmy.

Registrácia na daňovom úrade

Fyzická osoba, ktorá ešte nie je registrovaná, musí požiadať správcu dane o registráciu do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom na Slovensku prenajala nehnuteľnosť. Výnimkou je prenájom pozemku. Ak teda prenajmete byt v marci 2026, registráciu podávate do konca apríla 2026.

Finančná správa výslovne uvádza, že registračná povinnosť vzniká bez ohľadu na výšku príjmu, teda aj vtedy, keď za celý rok dostanete napríklad len 1 500 eur a daňové priznanie podávať nebudete. Registráciu podáte elektronicky cez portál finančnej správy alebo osobne na daňovom úrade.

Registrácia má význam aj pre nájomnú zmluvu. Ak prenajímate podľa zákona o krátkodobom nájme bytu a nezaregistrujete sa, prídete o hlavnú výhodu tohto režimu: nájomca získa ochranu podľa Občianskeho zákonníka a vaša výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako dva mesiace. Nájomcovi musíte splnenie registrácie preukázať. Viac o oboch režimoch nájmu nájdete v článku Nájomná zmluva na byt 2026.

Oslobodenie 500 eur

Od dane sú oslobodené príjmy z prenájmu spolu s príjmami z príležitostných činností, ak ich úhrn za rok nepresiahne 500 eur. Ak ho presiahne, zdaňuje sa len suma nad 500 eur. Hranica je spoločná pre obe skupiny príjmov, nie samostatne pre každý byt.

Keďže sa časť príjmu nezdaňuje, aj výdavky si uplatníte len pomerne. Zákon určuje, že výdavky sa zistia rovnakým pomerom, ako je pomer zdaňovaných príjmov k celkovým príjmom. Ukážeme to v príklade nižšie.

Aké výdavky si môžete uplatniť

Pri prenájme si uplatníte len preukázateľne vynaložené výdavky. Možnosť uplatniť 60 % paušálne výdavky sa vzťahuje na živnosť a inú samostatnú zárobkovú činnosť, nie na príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3. Ak sú výdavky vyššie ako príjmy, na rozdiel sa neprihliada, stratu si teda neuplatníte.

Medzi bežné výdavky prenajímateľa patria:

• daň z nehnuteľností za prenajímaný byt,
• poistenie nehnuteľnosti,
• opravy a údržba bytu a jeho vybavenia,
• náklady na inzerciu, sprostredkovanie nájmu a energetický certifikát,
• energie a služby, ak ich hradíte vy a sú súčasťou nájomného.

Ku každému výdavku si odložte faktúru alebo doklad a výpis z účtu. Výdavky na osobnú spotrebu alebo na iný byt si uplatniť nemôžete. Ak by ste chceli odpisovať samotný byt, musíte ho zaradiť do obchodného majetku. To má dôsledok pri neskoršom predaji: päťročná lehota na oslobodenie sa potom počíta až od vyradenia bytu z obchodného majetku.

Ak od nájomcu vyberáte aj zálohy na energie a služby, oddeľte ich v zmluve od nájomného a spôsob ich zdanenia si overte u správcu dane alebo daňového poradcu. Pri vyúčtovaní sa tak vyhnete nejasnostiam.

Príklad výpočtu krok za krokom

Prenajímate dvojizbový byt za 700 eur mesačne počas celého roka 2026. Máte doložené výdavky: opravy a údržba 1 200 eur, poistenie 130 eur, daň z nehnuteľností 70 eur a inzercia s energetickým certifikátom 400 eur.

Výsledok platí, ak váš celkový základ dane vrátane mzdy neprekročí 43 983,32 eura. Ak ho prekročí, časť nad hranicou sa zdaní vyššou sadzbou. Pri plánovaní investície si môžete čistý výnos po nákladoch orientačne prepočítať v kalkulačke výnosu z prenájmu.

Sadzby, odvody a nezdaniteľná časť v roku 2026

Čiastkový základ dane z prenájmu sa sčíta so základom dane zo mzdy a s ostatnými príjmami. Na súčet sa uplatnia progresívne sadzby: 19 % do 43 983,32 eura, 25 % do 60 349,21 eura, 30 % do 75 010,32 eura a 35 % nad touto sumou.

• Zdravotné poistenie: z príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 sa neplatí. Zákon o zdravotnom poistení zahŕňa medzi zárobkovú činnosť podnikanie, kapitálové a ostatné príjmy, prenájom medzi ne nepatrí.
• Nezdaniteľná časť základu dane: na príjmy z prenájmu sa nevzťahuje. Znižuje len základ dane zo zamestnania a z podnikania.
• Daňový bonus na deti a ďalšie úľavy sa uplatňujú v priznaní podľa všeobecných pravidiel.

Daňové priznanie a termíny

Za rok 2026 podávate daňové priznanie typ B do 31. marca 2027. Lehotu môžete oznámením správcovi dane predĺžiť do 30. júna 2027. Do toho istého termínu treba daň aj zaplatiť.

• Priznanie musíte podať, ak vaše zdaniteľné príjmy za rok 2026 presiahli 2 983,37 eura.
• Ak ste zamestnanec a zdaniteľný príjem z prenájmu nad 500 eur máte popri mzde, ročné zúčtovanie u zamestnávateľa nestačí. Podávate priznanie typ B, v ktorom uvediete mzdu aj prenájom.
• Ak príjem z prenájmu nepresiahne 500 eur a nemáte iné dôvody na priznanie, priznanie kvôli nemu nepodávate. Registrácia však platí aj tak.
• Manželia s bytom v bezpodielovom spoluvlastníctve uvádzajú každý svoj podiel príjmov a výdavkov vo vlastnom priznaní.

Ako si viesť evidenciu

Pri prenájme stačí jednoduchá evidencia príjmov a výdavkov v časovom slede, napríklad v tabuľke. Ku každej platbe nájomného si poznačte dátum a sumu, k výdavkom číslo faktúry a to, ktorého bytu sa týka. Ak prenajímate viac bytov, vediete príjmy a výdavky spolu, no oplatí sa ich rozlišovať, aby ste videli výnos každého bytu zvlášť. Doklady uschovajte pre prípad kontroly. Nájomné prijímajte na účet, nie v hotovosti, a v nájomnej zmluve uveďte, z čoho sa platba skladá.

Prenájom alebo ubytovanie?

Ak byt prenajímate na mesiace či roky a k nájmu poskytujete len základné služby (dodávka energií, upratovanie spoločných priestorov), ide o prenájom. Ak byt ponúkate na noci hosťom a k pobytu patrí upratovanie, posteľná bielizeň a odovzdávanie kľúčov, ide spravidla o ubytovacie služby. Živnostenský zákon považuje prenájom za živnosť, ak sa popri ňom poskytujú aj iné než základné služby. Vtedy sa príjmy zdaňujú ako príjmy zo živnosti s inými pravidlami, odvodmi aj miestnou daňou za ubytovanie.

Na čo si dať pozor pri výbere nájomcu a pri zmluve, sme spísali v článku Na čo si dať pozor pri prenájme bytu. Ak hľadáte nájomcu, pozrite sa, za koľko sa v okolí ponúkajú byty na prenájom, a nastavte nájomné podľa reálnej ponuky.

Časté otázky

Musím sa registrovať, aj keď zarobím menej ako 500 eur?

Áno. Registračná povinnosť pri prenájme bytu nezávisí od výšky príjmu. Daňové priznanie však pri príjme do 500 eur podávať nemusíte, ak nemáte iný dôvod.

Platí dôchodca daň z prenájmu bytu?

Áno, rovnako ako ostatní. Nezdaniteľnú časť základu dane si voči príjmu z prenájmu neuplatní, oslobodenie 500 eur však platí aj pre neho.

Môžem si pri prenájme uplatniť paušálne výdavky?

Nie. Pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákon pripúšťa len preukázateľne vynaložené výdavky.

Platím z prenájmu odvody do zdravotnej poisťovne?

Nie. Príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3 nepatria medzi príjmy, z ktorých sa platí zdravotné poistenie.

Prenajímam len pozemok. Musím sa registrovať?

Registrácia sa pri prenájme pozemku nevyžaduje. Príjem z prenájmu pozemku sa však zdaňuje rovnako a pri prekročení hraníc podávate priznanie.

Ako zdaniť prenájom bytu, ktorý vlastníme s manželom?

Pri bezpodielovom spoluvlastníctve sa príjmy aj výdavky zahrnú každému z manželov rovnakým dielom, ak sa nedohodnete inak. Dohodou môžete zvoliť iný pomer, ktorý potom uplatníte aj pri výdavkoch.

Zdroje

• Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (§ 4, § 6, § 9, § 11, § 32, § 49a)
• Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu (§ 3, § 7)
• Zákon č. 580/2004 Z. z. o zdravotnom poistení (§ 10b)
• Zákon č. 455/1991 Zb. živnostenský zákon (§ 4)
• Finančná správa: Povinnosť registrácie pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti
• Finančná správa: Sadzba dane z príjmov fyzickej osoby za rok 2026
• Podnikajte.sk: Dôležité čísla pre daňové priznanie fyzickej osoby za rok 2026