Ak predáte nehnuteľnosť skôr ako päť rokov od jej nadobudnutia, zo zisku zaplatíte daň z príjmov 19 % (pri vyšších príjmoch až 25 %, 30 % alebo 35 %) a k tomu 16 % na zdravotnom poistení. Po piatich rokoch je predaj spravidla oslobodený. Rozhodujúce je, ako a kedy ste nehnuteľnosť získali.
V tomto článku nájdete pravidlá platné pre príjmy prijaté v roku 2026: od kedy sa päťročná lehota počíta pri kúpe, dedení, darovaní a v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, čo si môžete odpočítať, ako sa daň vypočíta a dokedy podať daňové priznanie.
Päťročné pravidlo: kedy daň neplatíte
Zákon o dani z príjmov oslobodzuje príjem z predaja nehnuteľnosti po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia. Ak bola nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku (napríklad u živnostníka), lehota sa počíta od jej vyradenia z obchodného majetku. Pravidlo platí rovnako pre byt, rodinný dom, chatu, garáž aj pozemok.
Kúpa, darovanie a výstavba
Pri kúpe a darovaní sa päť rokov počíta odo dňa, keď ste sa stali vlastníkom. Pri prevode zmluvou to je deň, keď nastali právne účinky vkladu do katastra, teda právoplatnosť rozhodnutia o povolení vkladu. Dátum podpisu zmluvy ani dátum zaplatenia nerozhoduje. Pri dome, ktorý ste si sami postavili, je určenie dátumu zložitejšie. Uschovajte si kolaudačné doklady aj výpis z katastra a v nejasnom prípade sa poraďte s daňovým poradcom.
Dedenie v priamom rade a po manželovi
Ak ste nehnuteľnosť zdedili po rodičoch, starých rodičoch, deťoch alebo po manželovi či manželke, do piatich rokov sa započítava aj doba, počas ktorej ju vlastnil poručiteľ. Keď otec vlastnil byt od roku 2010 a vy ste ho zdedili v roku 2026, môžete ho predať hneď a príjem bude oslobodený. To isté platí pri postupnom dedení v priamom rade.
Dedenie po súrodencovi, tete či strýkovi
Pri dedení mimo priameho radu sa doba vlastníctva poručiteľa nezapočítava. Päť rokov sa počíta až od nadobudnutia dedičom. Dedičstvo sa podľa Občianskeho zákonníka nadobúda smrťou poručiteľa, preto lehota beží od dátumu úmrtia, nie od skončenia dedičského konania.
Byt v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov
Pri spoločnej nehnuteľnosti manželov sa päť rokov počíta od jej nadobudnutia do bezpodielového spoluvlastníctva. Ak jeden z manželov zomrie a druhý zdedí jeho časť, ide o dedenie po manželovi, takže sa započíta aj doba vlastníctva zosnulého.
| Ako ste nehnuteľnosť získali | Od kedy plynie 5 rokov |
|---|---|
| Kúpa alebo zámena | Od právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu |
| Darovanie | Od právoplatnosti vkladu darovacej zmluvy |
| Dedenie po rodičoch, deťoch, manželovi | Od nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom |
| Dedenie po súrodencovi, tete, strýkovi | Od smrti poručiteľa |
| Nehnuteľnosť v obchodnom majetku | Od vyradenia z obchodného majetku |
Pasce, na ktoré ľudia narážajú
Zmluva o budúcej kúpnej zmluve. Ak ju uzavriete do piatich rokov od nadobudnutia, príjem z predaja nie je oslobodený ani vtedy, keď samotnú kúpnu zmluvu podpíšete až po piatich rokoch. Zákon to uvádza výslovne.
Trvalý pobyt. Staršie pravidlo, podľa ktorého stačil trvalý pobyt v predávanom byte, už v zákone nie je. Rozhoduje len päť rokov od nadobudnutia alebo dedenie v priamom rade.
Darovanie pred predajom. Ak vám nehnuteľnosť daroval niekto, kto by pri predaji v deň darovania oslobodený nebol, pri výpočte základu dane sa použije jeho pôvodná obstarávacia cena. Darovanie teda nie je spôsob, ako sa vyhnúť dani zo zisku.
Ako sa daň vypočíta
Zdaňuje sa rozdiel medzi predajnou cenou a výdavkami, ktoré zákon pri predaji nehnuteľnosti uznáva. Ak sú výdavky vyššie ako príjem, na stratu sa neprihliada a nemôžete ju započítať s inými príjmami.
Čo si môžete odpočítať
- kúpnu cenu, ktorú ste preukázateľne zaplatili,
- pri zdedenej nehnuteľnosti všeobecnú hodnotu (cenu) v čase nadobudnutia, spravidla podľa údajov z dedičského konania alebo znaleckého posudku,
- preukázateľné výdavky na technické zhodnotenie, opravy a údržbu, napríklad novú kúpeľňu, okná alebo strechu,
- výdavky súvisiace s predajom, napríklad províziu realitnej kancelárii, znalecký posudok alebo energetický certifikát,
- úroky z hypotekárneho alebo stavebného úveru na kúpu tejto nehnuteľnosti a súvisiace poplatky k úveru.
Všetko musíte vedieť doložiť faktúrami, zmluvami a výpismi z účtu. Bločky bez identifikácie nehnuteľnosti sa pri kontrole obhajujú ťažko.
Sadzby dane v roku 2026
Zisk z predaja sa pripočíta k ostatným príjmom (mzda, prenájom, ostatné príjmy) a zdaní sa progresívne. Finančná správa uvádza pre rok 2026 tieto pásma:
| Časť základu dane | Sadzba |
|---|---|
| do 43 983,32 eura vrátane | 19 % |
| nad 43 983,32 do 60 349,21 eura | 25 % |
| nad 60 349,21 do 75 010,32 eura | 30 % |
| nad 75 010,32 eura | 35 % |
Nezdaniteľnú časť základu dane si voči príjmu z predaja nehnuteľnosti neuplatníte. Tá znižuje len základ dane zo mzdy a z podnikania.
Zdravotné poistenie 16 %
Zo zdaniteľného zisku z predaja platíte aj poistné na zdravotné poistenie. Pre roky 2026 a 2027 je sadzba 16 % zo základu dane z týchto príjmov (osoby so zdravotným postihnutím 8 %). Platí ju aj zamestnanec, dôchodca či iný poistenec štátu. Poistné vám vyrubí zdravotná poisťovňa v ročnom zúčtovaní poistného.
Príklad výpočtu
Byt ste kúpili v roku 2023 za 160 000 eur a v júni 2026 ho predáte za 190 000 eur. Realitke ste zaplatili 4 500 eur a s faktúrami viete doložiť rekonštrukciu kúpeľne za 7 500 eur.
- Základ dane: 190 000 − 160 000 − 4 500 − 7 500 = 18 000 eur
- Daň 19 % (ak celkový základ dane so mzdou neprekročí 43 983,32 eura): 3 420 eur
- Zdravotné poistenie 16 %: 2 880 eur
- Spolu približne 6 300 eur
Ak by ste počkali do uplynutia piatich rokov od vkladu, celý zisk by bol oslobodený. Pri rozhodovaní sa oplatí porovnať túto sumu s nákladmi na držanie bytu počas zvyšného obdobia. Orientačný výpočet pre vašu situáciu urobíte v kalkulačke dane z predaja nehnuteľnosti.
Daňové priznanie: kedy a ako
Príjem z predaja patrí do roka, v ktorom ste peniaze skutočne dostali. Nezáleží na tom, kedy sa kupujúci stal vlastníkom. Ak podpíšete zmluvu v decembri 2026 a kúpnu cenu dostanete v januári 2027, príjem uvádzate až v priznaní za rok 2027. Pri splátkach a zálohách sa zdaňuje každá suma v roku, keď prišla.
- Tlačivo: daňové priznanie fyzickej osoby typ B, príjem a výdavky sa uvádzajú v VIII. oddiele v tabuľke č. 3.
- Termín za rok 2026: do 31. marca 2027. Lehotu môžete oznámením správcovi dane predĺžiť do 30. júna 2027.
- Povinnosť podať priznanie máte, ak vaše zdaniteľné príjmy za rok 2026 presiahli 2 983,37 eura.
- Ročné zúčtovanie u zamestnávateľa nestačí, príjem z predaja do neho nepatrí.
Oslobodený príjem nie je zdaniteľným príjmom, preto kvôli nemu priznanie podávať nemusíte. Ak však predávate spoločnú nehnuteľnosť viacerí, každý spoluvlastník posudzuje svoj podiel samostatne.
Prenajímaný byt a obchodný majetok
Ak ste byt prenajímali a mali ho zaradený v obchodnom majetku, napríklad kvôli odpisom, päť rokov sa počíta od jeho vyradenia z obchodného majetku, nie od kúpy. Finančná správa na to upozorňuje vo svojich odpovediach k predaju nehnuteľností. Ak ste prenajímali bez zaradenia do obchodného majetku, platí bežné pravidlo od nadobudnutia.
Najčastejšie chyby pri predaji
- Počítanie piatich rokov od podpisu kúpnej zmluvy namiesto od vkladu do katastra.
- Uzavretie zmluvy o budúcej zmluve pred uplynutím piatich rokov.
- Chýbajúce faktúry k rekonštrukcii, ktoré by znížili základ dane.
- Zabudnutie na 16 % zdravotné poistenie, ktoré príde až v ročnom zúčtovaní.
- Uvedenie príjmu v nesprávnom roku pri platbe na prelome rokov.
Celý postup predaja od dokumentov po odovzdanie bytu opisujeme v článku Ako predať byt bez realitky. Po predaji nezabudnite ani na priznanie k dani z nehnuteľností, ktoré sa podáva obci. Ak ste sa rozhodli predávať, pozrite si aktuálne ponuky bytov na predaj vo vašom okolí a porovnajte ceny.
Časté otázky
Platí sa daň z predaja bytu po piatich rokoch?
Nie. Po uplynutí piatich rokov od nadobudnutia je príjem oslobodený, ak byt nebol v obchodnom majetku. Vtedy sa päť rokov počíta od vyradenia z neho.
Platím daň z predaja bytu zdedeného po rodičoch?
Ak rodičia vlastnili byt spolu s vašou dobou vlastníctva aspoň päť rokov, predaj je oslobodený. Do lehoty sa započíta ich vlastníctvo.
Platí dôchodca daň a odvody z predaja nehnuteľnosti?
Áno, rovnako ako ostatní. Dôchodca zaplatí daň zo zisku aj 16 % zdravotné poistenie, ak predá skôr ako po piatich rokoch.
Musím podať daňové priznanie, ak som oslobodený?
Kvôli oslobodenému predaju nie. Priznanie podávate len vtedy, ak máte iné zdaniteľné príjmy nad zákonnú hranicu.
Pomôže, ak kupujúci zaplatí až po piatich rokoch?
Rozhoduje predaj po piatich rokoch od nadobudnutia. Ak ste však do piatich rokov uzavreli zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, oslobodenie nezískate.
Zdroje
- Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (§ 8, § 9, § 11, § 25, § 32)
- Zákon č. 580/2004 Z. z. o zdravotnom poistení (§ 10b, § 12, § 38ezk)
- Zákon č. 162/1995 Z. z. katastrálny zákon (§ 28)
- Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (§ 460)
- Finančná správa: Sadzba dane z príjmov fyzickej osoby za rok 2026
- Finančná správa: Príjmy fyzickej osoby z predaja nehnuteľností
- Podnikajte.sk: Dôležité čísla pre daňové priznanie fyzickej osoby za rok 2026
Komentáre (0)
Zatiaľ žiadne komentáre. Buďte prvý!