Návrh na vklad do katastra 2026: poplatok, lehoty, elektronické podanie a chyby, ktoré zdržia zápis

Pri kúpe bytu, domu alebo pozemku sa vlastníkom nestávate v deň, keď podpíšete kúpnu zmluvu. Vlastnícke právo vzniká až vkladom do katastra nehnuteľností, teda rozhodnutím okresného úradu, ktorým vklad povolí. Návrh na vklad je preto listina, od ktorej závisí, kedy sa zmena vlastníka zapíše a či sa zapíše bez komplikácií. V článku nájdete, kto návrh podáva, čo musí obsahovať, aké prílohy priložiť, koľko zaplatíte v roku 2026 a ako dlho budete čakať.

Prečo na návrhu na vklad toľko záleží

Občiansky zákonník v § 133 ods. 2 hovorí, že pri prevode nehnuteľnosti na základe zmluvy sa vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra. Katastrálny zákon (zákon č. 162/1995 Z. z.) dopĺňa, že právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia o jeho povolení. Rozhodnutie, ktorým sa vklad povoľuje, je právoplatné dňom vydania a nemožno sa proti nemu odvolať.

Prakticky to znamená, že od podpisu zmluvy až do povolenia vkladu je na liste vlastníctva stále zapísaný predávajúci. Preto sa kúpna cena alebo jej väčšia časť obvykle platí cez úschovu alebo až po zápise a preto sa oplatí podať návrh čo najskôr po podpise.

Kto môže podať návrh na vklad

Konanie o povolení vkladu sa začína na návrh účastníka konania. Účastníkom je každý účastník zmluvy, na ktorej základe má právo vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť (§ 30 katastrálneho zákona). Návrh teda môže podať kupujúci aj predávajúci. V zmluve si dohodnite, kto ho podá, dokedy a kto zaplatí správny poplatok. Zákon neurčuje, ktorá strana poplatok platí, je to vec dohody.

Ak návrh podáva zástupca, prílohou je plnomocenstvo. Ak zastupuje predávajúceho, jeho podpis na plnomocenstve musí byť úradne osvedčený. Advokát, ktorý zmluvu autorizoval, môže na základe písomného plnomocenstva podanie na kataster vyhotoviť a doručiť sám (§ 1b ods. 4 zákona o advokácii).

Čo musí návrh na vklad obsahovať

Náležitosti návrhu určuje § 24 katastrálneho zákona. Vzory sa líšia vzhľadom, obsah je však vždy rovnaký:

• identifikačné údaje navrhovateľa: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalý pobyt a štátnu príslušnosť,
• názov okresného úradu, ktorému návrh adresujete, teda úradu príslušného podľa miesta nehnuteľnosti,
• predmet návrhu a označenie právneho úkonu, napríklad kúpna zmluva s dátumom uzavretia,
• označenie nehnuteľností: katastrálne územie, číslo parcely, súpisné číslo stavby, číslo bytu, poschodie, vchod a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu a na pozemku,
• veľkosť spoluvlastníckeho podielu vyjadrenú zlomkom, ak kupujete viacerí,
• zoznam príloh,
• prípadne žiadosť o urýchlené konanie a žiadosť o zasielanie oznámení elektronicky.

Údaje o nehnuteľnosti opíšte presne z aktuálneho listu vlastníctva. Nesúlad s katastrálnym operátom patrí k najčastejším dôvodom, pre ktoré úrad konanie preruší.

Prílohy k návrhu

• Zmluva v dvoch vyhotoveniach pri listinnom podaní (§ 30 ods. 4). Podpis predávajúceho na zmluve musí byť úradne osvedčený, ak zmluva nie je vo forme notárskej zápisnice ani ju neautorizoval advokát (§ 42 ods. 3). Za osvedčenie podpisu u notára zaplatíte podľa sadzobníka 4 eurá za každý podpis, a ak je notár platiteľom DPH, suma sa zvýši o daň.
• Plnomocenstvo, ak návrh podáva zástupca.
• Oznámenie o návrhu na vklad v papierovej podobe, ak ste ho vopred vyplnili elektronicky.
• Ďalšie listiny s dôkaznou hodnotou, ak sú potrebné. Pri byte je napríklad povinnou prílohou samotnej zmluvy potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva, že predávajúci nemá nedoplatky; to neplatí pri prvom prevode bytu (§ 5 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov).

Jeden návrh môže mať ako prílohu len jednu zmluvu a musí zahŕňať všetky právne úkony a všetky nehnuteľnosti, ktoré zmluva obsahuje (§ 30 ods. 5). Ak kupujete jednou zmluvou byt aj pivnicu alebo garážové státie, patria do jedného návrhu.

Koľko stojí návrh na vklad v roku 2026

Sumy vychádzajú z položky 11 sadzobníka správnych poplatkov (zákon č. 145/1995 Z. z.) v znení účinnom od 1. septembra 2026. Rovnaké sumy obsahujú aj znenia tohto zákona s účinnosťou v roku 2027, ktoré sú už zverejnené na portáli Slov-Lex.

• Ak sú predmetom návrhu právne vzťahy z viacerých druhov právnych úkonov, poplatok sa platí za každý úkon osobitne. Kúpna zmluva, ktorá zároveň zriaďuje vecné bremeno, teda znamená dva poplatky.
• Ak sa konanie zastaví alebo úrad návrh zamietne, poplatok sa nevracia.
• Ak úrad pri urýchlenom konaní nerozhodne do 15 dní, vráti rozdiel medzi zvýšeným a bežným poplatkom.

Zníženie o 15 eur vďaka oznámeniu o návrhu na vklad

Pred podaním návrhu môžete elektronicky vyplniť oznámenie o návrhu na vklad (§ 30 ods. 3). Ak potom návrh podáte do 90 dní, úrad vyberie poplatok znížený o 15 eur, a to bez ohľadu na počet právnych úkonov uvedených v oznámení. Pri listinnom podaní tak zaplatíte 85 eur namiesto 100 eur, pri elektronickom 35 eur namiesto 50 eur. Po 90 dňoch sa na oznámenie neprihliada.

Za koľko dní kataster rozhodne

• 30 dní od doručenia návrhu je základná lehota (§ 32 ods. 1).
• 20 dní platí, ak je zmluva o prevode vo forme notárskej zápisnice alebo ju autorizoval advokát, nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky (§ 32 ods. 2). Úrad vtedy zmluvu posudzuje len v obmedzenom rozsahu (§ 31 ods. 2).
• 15 dní platí pri žiadosti o urýchlené konanie a zaplatení vyššieho poplatku (§ 32 ods. 3). Ak úrad v tejto lehote nerozhodne, rozhodne v základnej lehote.

Po povolení vkladu úrad zapíše zmenu do listu vlastníctva v deň právoplatnosti rozhodnutia, najneskôr nasledujúci pracovný deň (§ 43 ods. 1). Rovnopis rozhodnutia zašle účastníkom do 15 dní odo dňa rozhodnutia.

Plomba: znamenie, že návrh je na úrade

Najneskôr v pracovný deň nasledujúci po doručení návrhu vyznačí úrad na liste vlastníctva plombu o zmene práva (§ 44). Každý, kto si list vlastníctva pozrie, vidí, že prebieha konanie. Banky plombu často vyžadujú pred čerpaním hypotéky; VÚB napríklad uvádza medzi podmienkami čerpania potvrdenie návrhu na vklad a list vlastníctva s plombou. Práva k tej istej nehnuteľnosti sa zapisujú v poradí, v akom úrad dostal listiny (§ 41 ods. 2), preto na rýchlosti podania záleží.

Elektronické podanie krok za krokom

1. Pripravte si občiansky preukaz s elektronickým čipom a kvalifikovaný elektronický podpis.
2. Ak chcete zníženie o 15 eur, vyplňte najprv oznámenie o návrhu na vklad v elektronických službách katastra.
3. Pripravte prílohy v elektronickej podobe. Zákon vyžaduje, aby boli autorizované (§ 23 ods. 2). Zmluvu podpísanú len na papieri preto nestačí naskenovať. Elektronické podanie je najjednoduchšie, ak zmluvu pripravuje advokát alebo ak ju všetky strany podpíšu kvalifikovaným elektronickým podpisom.
4. Podajte jeden rovnopis návrhu a jeden rovnopis príloh (§ 23 ods. 1) cez prístupové miesto, ktoré úrad používa na elektronické podania.
5. Zaplaťte poplatok. Nezaplatený poplatok je dôvodom na prerušenie konania a pri nezaplatení v určenej lehote aj na jeho zastavenie.

Chyby, ktoré zdržia alebo zmaria zápis

Úrad konanie preruší napríklad vtedy, keď nebol zaplatený poplatok, keď vás vyzve na odstránenie nedostatkov návrhu alebo príloh, alebo keď to zhodne navrhnú všetci účastníci, a to najviac na 60 dní (§ 31a). Zastaví ho, ak účastník od zmluvy pred rozhodnutím odstúpi alebo ak poplatok nezaplatíte či nedostatky neodstránite v určenej lehote (§ 31b). Najčastejšie problémy:

• nesprávne číslo parcely, bytu, vchodu alebo podielu na spoločných častiach domu,
• chýbajúce úradné osvedčenie podpisu predávajúceho,
• chyby v rodných číslach alebo v sumách; po podaní návrhu ich možno opraviť len dodatkom k zmluve (§ 42 ods. 4),
• neurčité alebo nezrozumiteľné formulácie, napríklad nejasne určená kúpna cena,
• obmedzenie predávajúceho nakladať s nehnuteľnosťou, napríklad predbežným opatrením súdu,
• dve rôzne zmluvy priložené k jednému návrhu.

Proti rozhodnutiu o zamietnutí vkladu sa môžete odvolať do 15 dní od jeho doručenia (§ 31 ods. 7).

Návrh na vklad pri kúpe na hypotéku

Pri kúpe s hypotékou sa podávajú dva samostatné návrhy: jeden na vklad vlastníckeho práva z kúpnej zmluvy, druhý na vklad záložného práva banky zo záložnej zmluvy. Keďže jeden návrh môže obsahovať len jednu zmluvu, platíte dva poplatky. Banky s tým počítajú aj v reprezentatívnych príkladoch, VÚB aj ČSOB v nich uvádzajú správny poplatok za vklad záložného práva 100 eur.

Presný postup a poradie podania určí banka v úverovej zmluve. Celkové náklady na kúpu si môžete orientačne spočítať v kalkulačke poplatkov pri kúpe nehnuteľnosti. Jednotlivé kroky financovania nájdete v článku Hypotéka krok za krokom.

Čo urobiť po zápise

• Skontrolujte nový list vlastníctva: meno, podiel a časť C s ťarchami.
• Pri byte platíte preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade (§ 10 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov).
• Daňová povinnosť k dani z nehnuteľností vzniká 1. januára roka nasledujúceho po roku, v ktorom ste sa stali vlastníkom, a priznanie sa podáva obci do 31. januára. Podrobnosti nájdete v článku Daň z nehnuteľnosti.

Ak vhodnú nehnuteľnosť ešte hľadáte, pozrite si aktuálne byty na predaj na Domoviny.sk. Pri každej ponuke si pred podpisom zmluvy overte list vlastníctva; postup popisujeme v sprievodcovi Ako kúpiť prvý byt na Slovensku.

Časté otázky

Musí návrh na vklad podať kupujúci aj predávajúci spolu?

Nie. Konanie sa začína na návrh ktoréhokoľvek účastníka zmluvy, stačí teda návrh jedného z nich. Zákon vyžaduje úradne osvedčený podpis predávajúceho na zmluve, nie na samotnom návrhu.

Dokedy treba návrh podať?

Pri bežnej kúpnej zmluve zákon lehotu neurčuje. Podajte ho hneď po podpise, pretože práva sa zapisujú v poradí doručenia a dovtedy je vlastníkom predávajúci. Termín a zodpovednú osobu si dohodnite priamo v zmluve.

Môžem návrh na vklad vziať späť?

Áno, úrad však konanie zastaví len vtedy, ak so späťvzatím súhlasia ostatní účastníci (§ 31b ods. 1 písm. d).

Koľko zaplatím za kataster, ak kupujem s hypotékou?

Pri listinnom podaní 100 eur za návrh z kúpnej zmluvy a 100 eur za návrh na vklad záložného práva, spolu 200 eur. Pri elektronickom podaní 50 a 50 eur. Ak ku každému návrhu vyplníte oznámenie, každý poplatok sa zníži o 15 eur.

Čo ak kataster nerozhodne do 30 dní?

Počas prerušenia konania lehota neplynie. Ak ste nedostali žiadnu výzvu a lehota uplynula, obráťte sa na príslušný okresný úrad. Do evidencie doručených návrhov na vklad má právo nahliadnuť každý (§ 28 ods. 6).

Zdroje

• Zákon č. 162/1995 Z. z. (katastrálny zákon), Slov-Lex
• Zákon č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch, položka 11, Slov-Lex
• Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, Slov-Lex
• Vyhláška č. 31/1993 Z. z. o odmenách a náhradách notárov, Slov-Lex
• Zákon č. 586/2003 Z. z. o advokácii, Slov-Lex
• Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, Slov-Lex
• Zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach, Slov-Lex
• VÚB banka: Kúpa nehnuteľnosti na hypotéku
• ČSOB: Hypotekárny úver, reprezentatívny príklad