Krátkodobý prenájom cez Airbnb a Booking 2026: živnosť, daň za ubytovanie a nový register od roku 2027

Kto ponúka byt alebo chatu hosťom na noci cez Airbnb, Booking či podobnú platformu, neposkytuje bežný nájom, ale prechodné ubytovanie. To so sebou nesie živnosť, miestnu daň za ubytovanie, evidenciu hostí a hlásenie cudzincov. Od 1. januára 2027 pribudne povinný zápis do registra jednotiek na krátkodobý prenájom podľa zákona č. 133/2026 Z. z.

Prejdeme povinnosti v poradí, v akom na ne narazíte: od živnosti cez daň obci až po nový register a DPH z provízie platformy. Pri každom bode uvádzame zákon, z ktorého povinnosť vyplýva.

Krátkodobý nájom podľa zákona 98/2014 nie je Airbnb

Slovenský zákon o krátkodobom nájme bytu upravuje nájom bytu na bývanie na dobu určitú najviac dva roky, ktorý možno dvakrát predĺžiť o ďalšie dva roky. Ide o klasický nájom s písomnou zmluvou, zábezpekou a výpoveďou. Ubytovanie hostí na niekoľko nocí sa riadi ustanoveniami Občianskeho zákonníka o zmluve o ubytovaní, podľa ktorých ubytovateľ poskytuje prechodné ubytovanie v zariadení na to určenom. Ak teda niekto hovorí o krátkodobom prenájme cez Airbnb, právne ide najčastejšie o ubytovanie, nie o nájom podľa zákona 98/2014.

Živnosť: ubytovacie služby

Živnostenský zákon hovorí, že prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov je živnosťou, ak sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby. Pri ubytovaní hostí sú takými službami najmä upratovanie po každom pobyte, výmena posteľnej bielizne a uterákov, príprava pre ďalšieho hosťa či odovzdávanie kľúčov. Medzi voľnými živnosťami zákon uvádza Ubytovacie služby bez poskytovania pohostinských činností, ktorú si ohlásite na okresnom úrade, odbore živnostenského podnikania, alebo elektronicky.

Hranicu medzi základnými a ďalšími službami zákon presne nevymedzuje. Ak si nie ste istí, či váš spôsob prenájmu je ešte nájom alebo už ubytovanie, overte si to na živnostenskom úrade alebo u daňového poradcu skôr, ako prijmete prvého hosťa.

Daň za ubytovanie, ktorú vyberáte pre obec

Miestnu daň za ubytovanie upravuje zákon o miestnych daniach. Predmetom dane je odplatné prechodné ubytovanie a zákon medzi zariadeniami výslovne uvádza aj rodinný dom a byt v bytovom dome. Daň platí hosť, vy ako prevádzkovateľ ste platiteľ dane: daň od hosťa vyberiete a odvediete obci.

• Základ dane: počet prenocovaní, najviac 60 prenocovaní jedného hosťa u jedného platiteľa za kalendárny rok.
• Sadzba: určuje ju obec v eurách na osobu a noc. Môže byť rozdielna pre časti obce.
• Oznámenie: ubytovaciu kapacitu musíte obci oznámiť najneskôr v deň začatia ubytovania, ukončenie do 30 dní a zmeny do 30 dní.
• Evidencia: vediete evidenčnú knihu s menom, adresou trvalého pobytu, dátumom narodenia, číslom a druhom dokladu totožnosti a počtom prenocovaní.
• Oslobodenia a lehoty platenia (napríklad pre deti) určuje každá obec vo všeobecne záväznom nariadení.

Obec môže vo VZN zaviesť aj paušálnu daň na jedno lôžko a rok. Ak s ňou súhlasíte, platíte pevnú sumu podľa kapacity a nemusíte viesť evidenčnú knihu na účely tejto dane. Platforma môže byť podľa zákona zástupcom platiteľa dane a daň vyberať za vás, ak to s obcou dohodne. To, či to platí vo vašej obci, si treba overiť priamo na úrade.

V iných mestách a obciach sú sadzby aj postupy odlišné. Pred začatím si VZN o dani za ubytovanie stiahnite z webu svojej obce.

Kniha ubytovaných a hlásenie cudzincov

Zákon o hlásení pobytu občanov ukladá každému, kto poskytuje služby na základe zmluvy o ubytovaní, viesť knihu ubytovaných s menom, číslom občianskeho preukazu alebo pasu, adresou trvalého pobytu a dobou ubytovania. Ak ubytovávate cudzincov ako podnikateľ, zákon o pobyte cudzincov vám navyše ukladá overiť totožnosť hosťa, zapísať štátnu príslušnosť a dátum narodenia a doručiť hlásenie pobytu cudzinca policajnému útvaru do piatich dní od ubytovania. Hlásenie možno podať aj elektronicky.

Nový register od 1. januára 2027

Na základe nariadenia EÚ 2024/1028 prijala Národná rada zákon č. 133/2026 Z. z. o registri jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania. Zákon nadobúda účinnosť 1. januára 2027 a register vedie Ministerstvo cestovného ruchu a športu SR. Krátkodobým prenájmom ubytovania sa na jeho účely rozumie prenájom na dobu kratšiu ako jeden rok.

• Hostiteľ zapíše jednotku do registra pred prvým poskytnutím ubytovania cez online platformu. Register mu pridelí jedinečné registračné číslo.
• Zapisuje sa adresa, číslo listu vlastníctva a parcela, číslo bytu a poschodie, typ jednotky, počet lôžok a hostí a identifikačné údaje hostiteľa vrátane DIČ.
• Bez platného registračného čísla nemožno ubytovanie na platforme ponúkať. Ministerstvo môže platforme uložiť ponuku odstrániť.
• Zmeny údajov zapíšete do 30 dní, po trvalom ukončení prenájmu jednotku do 30 dní vymažete. Zápis, zmena aj výmaz sú bezplatné.
• Kto ponúka ubytovanie cez platformy už do 31. decembra 2026, musí údaje zapísať do 28. februára 2027.
• Fyzickej osobe hrozí za porušenie pokuta od 100 do 1 000 eur, podnikateľovi a firme od 1 000 do 3 000 eur.

Údaje o adrese, type jednotky a registračné číslo budú verejne dostupné na webe ministerstva. Podrobnosti o formáte zápisu a typoch jednotiek určí vyhláška ministerstva.

Daň z príjmov a odvody

Príjmy z ubytovacích služieb na živnosť sa zdaňujú ako príjmy z podnikania. Ak nie ste platiteľ DPH, môžete namiesto skutočných výdavkov uplatniť paušálne výdavky 60 % z príjmov, najviac 20 000 eur ročne. Pri zdaniteľných príjmoch z podnikania do 100 000 eur je sadzba dane 15 %, pri vyšších príjmoch platia progresívne sadzby 19 až 35 %. Ako živnostník môžete byť povinný platiť zdravotné a sociálne poistenie, podmienky si overte vo svojej zdravotnej poisťovni a v Sociálnej poisťovni.

DPH z provízie platformy

Na túto povinnosť sa často zabúda. Podľa zákona o DPH je zdaniteľnou osobou každý, kto využíva majetok na dosahovanie príjmu. Ak takáto osoba prijíma službu od zahraničnej osoby z iného členského štátu EÚ, pri ktorej je povinná platiť daň, musí sa pred prijatím služby zaregistrovať na daňovom úrade podľa § 7a. Provízia, ktorú si účtuje platforma so sídlom v inom štáte EÚ, môže byť práve takou službou. Potom z nej odvádzate slovenskú DPH so základnou sadzbou 23 %. Či sa vás to týka, závisí od zmluvných podmienok platformy, preto si to overte u daňového poradcu.

Kontrolný zoznam pred prvým hosťom

1. Ohláste živnosť Ubytovacie služby bez poskytovania pohostinských činností.
2. Oznámte obci ubytovaciu kapacitu najneskôr v deň začatia a zistite sadzbu dane za ubytovanie.
3. Pripravte evidenčnú knihu pre daň za ubytovanie a knihu ubytovaných podľa zákona o hlásení pobytu.
4. Nastavte postup hlásenia pobytu cudzincov do piatich dní.
5. Overte registráciu na DPH podľa § 7a kvôli provízii platformy.
6. Od 1. januára 2027 zapíšte byt do registra, existujúci hostitelia do 28. februára 2027.
7. Prečítajte si stanovy a domový poriadok bytového domu, aby ste sa vyhli sporom so susedmi.

Ak sa vám administratíva zdá priveľká, porovnajte výnos s dlhodobým nájmom. Pomôže vám kalkulačka výnosu z prenájmu a článok Nájomná zmluva na byt 2026. Ak sa rozhodnete pre dlhodobého nájomcu, môžete ho hľadať aj medzi záujemcami o byty na prenájom na Domoviny.sk.

Časté otázky

Potrebujem na Airbnb živnosť?

Ak k pobytu poskytujete služby ako upratovanie, bielizeň a odovzdávanie kľúčov, spravidla áno. Živnostenský zákon považuje prenájom so službami nad rámec základných za živnosť.

Kto platí daň za ubytovanie?

Daňovníkom je hosť, platiteľom ste vy ako prevádzkovateľ. Daň od hosťa vyberiete a odvediete obci podľa jej VZN.

Musím sa do registra zapísať už v roku 2026?

Nie. Zákon č. 133/2026 Z. z. platí od 1. januára 2027. Kto už ponúka ubytovanie, má na zápis čas do 28. februára 2027.

Môže daň za ubytovanie vyberať platforma?

Zákon to umožňuje, ak platforma uzavrie s obcou dohodu ako zástupca platiteľa dane. Vy musíte obci oznámiť, že daň za vás vyberá zástupca.

Platí sa daň za ubytovanie za deti?

Záleží od obce. Oslobodenia a zníženia dane určuje obec vo všeobecne záväznom nariadení.

Zdroje

• Zákon č. 133/2026 Z. z. o registri jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania
• Zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach (§ 37 až § 43)
• Zákon č. 455/1991 Zb. živnostenský zákon (§ 4, príloha č. 4a)
• Zákon č. 253/1998 Z. z. o hlásení pobytu občanov (§ 24)
• Zákon č. 404/2011 Z. z. o pobyte cudzincov (§ 113)
• Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (§ 3, § 7a)
• Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu
• Bratislava: Daň za ubytovanie
• Finančná správa: Sadzba dane z príjmov fyzickej osoby za rok 2026