Koniec fixácie hypotéky 2026: čo urobiť dva mesiace vopred a kedy sa oplatí refinancovanie

Mnoho ľudí si hypotéku zafixovalo v rokoch s veľmi nízkymi úrokmi a teraz im fixácia končí. Nová sadzba býva vyššia a splátka môže citeľne narásť. Koniec fixácie je pritom chvíľa, keď máte najviac možností: zo zákona môžete úver úplne alebo čiastočne splatiť bez poplatku, preniesť ho do inej banky alebo si vo svojej banke vyjednať lepšie podmienky. Tento článok vás prevedie lehotami, nákladmi aj príkladom výpočtu.

Čo vám banka musí oznámiť a dokedy

Zákon č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie ukladá banke povinnosť bezodplatne vám oznámiť termín uplynutia doby fixácie najneskôr dva mesiace pred jej koncom (§ 18 ods. 6 písm. a). O každej zmene úrokovej sadzby vás musí informovať najmenej dva mesiace pred jej účinnosťou vrátane novej výšky splátky (§ 19).

Ak banka vyžaduje písomnú žiadosť o predčasné splatenie, musíte ju poslať najneskôr mesiac pred uplynutím fixácie (§ 18 ods. 7). Po doručení žiadosti vám banka musí bezodkladne poskytnúť všetky podklady k splateniu a nesmie za to účtovať poplatky (§ 18 ods. 8).

Splatenie bez poplatku: čo presne hovorí zákon

Ak úver alebo jeho časť splatíte v súvislosti s uplynutím doby fixácie, banka od vás nesmie žiadať úroky, poplatky ani iné náklady spojené s predčasným splatením (§ 18 ods. 6). Rovnaké pravidlo platí pri variabilnej sadzbe v súvislosti so zmenou sadzby. Výnimkou sú úvery s fixnou sadzbou na celú dobu splatnosti, na ktoré sa toto pravidlo nevzťahuje (§ 18 ods. 10).

Mimo konca fixácie môžete bez poplatku splatiť v jednej alebo viacerých splátkach spolu najviac 30 % istiny počas kalendárneho roka, a to raz za kalendárny mesiac (§ 18 ods. 2). Pri splatení nad tento rámec počas fixácie môže banka požadovať náhradu skutočných nákladov, ktorá podľa § 18 ods. 1 nesmie presiahnuť 1 % zo splatenej sumy. Podrobnejšie o mimoriadnych splátkach píšeme v článku Hypotéka krok za krokom.

Tri možnosti na konci fixácie

1. Zostať vo svojej banke

Najjednoduchšia cesta, bez nových zmlúv a bez katastra. Prijatie ponuky však neznamená, že nemôžete vyjednávať. Slovenská sporiteľňa vo svojom návode odporúča obrátiť sa najprv na domovskú banku a požiadať o prehodnotenie sadzby. Ak máte ponuku z inej banky, máte lepšiu vyjednávaciu pozíciu.

2. Zmeniť dĺžku fixácie alebo splatnosti

Kratšia fixácia znamená, že sa k rozhodovaniu vrátite skôr, dlhšia dáva istotu splátky na viac rokov. Predĺženie splatnosti zníži mesačnú splátku, ale celkovo zaplatíte viac na úrokoch. VÚB vo svojom článku o refinancovaní upozorňuje práve na to, že pri navýšení úveru a predĺžení splatnosti sa úspora zo sadzby môže stratiť.

3. Refinancovať v inej banke

Nová banka vám poskytne úver, z ktorého sa splatí pôvodná hypotéka. Ak to načasujete na koniec fixácie, pôvodná banka za predčasné splatenie zo zákona nič neúčtuje.

Koľko stojí refinancovanie

• Správny poplatok za vklad záložného práva novej banky do katastra: 100 eur pri listinnom podaní, 50 eur pri elektronickom. Niektoré banky ho pri refinancovaní preplácajú; Slovenská sporiteľňa uvádza, že pri prenose hypotéky k nej neplatíte poplatok za poskytnutie ani za vklad záložného práva.
• Znalecký posudok, ak ho banka vyžaduje. Banky často akceptujú starší posudok: Slovenská sporiteľňa až do 6 rokov, VÚB pri refinancovaní posudok nie starší ako 3 roky.
• Poplatky v pôvodnej banke, napríklad za vydanie súhlasu s predčasným splatením a vyčíslenie zostatku alebo za súhlas so záložným právom v druhom rade. Na tieto položky upozorňuje vo svojom návode Slovenská sporiteľňa; pri splatení v súvislosti s koncom fixácie sa uplatní zákaz poplatkov podľa § 18 ods. 6 a 8.
• Poistenie nehnuteľnosti, ktoré musí byť vinkulované v prospech novej banky. Ak ho už máte, väčšinou stačí upraviť vinkuláciu.

Rýchly odhad celkových nákladov si môžete urobiť v našich kalkulačkách.

Príklad: oplatí sa rozdiel 0,6 percentuálneho bodu?

Zostatok úveru je 120 000 eur, zostávajúca splatnosť 25 rokov. Pôvodná banka ponúka po fixácii 4,5 % ročne, iná banka 3,9 % ročne pri rovnakej splatnosti.

Ide o zjednodušený výpočet anuitnej splátky bez poplatkov. Ak by vás refinancovanie stálo napríklad 250 eur, úspora by bola stále viac ako 1 100 eur len počas trojročnej fixácie. Ak však novú nízku sadzbu podmieňuje kúpa ďalších produktov, napríklad poistenia alebo účtu s poplatkom, započítajte aj tieto náklady. Pre orientáciu: v októbri 2026 uvádzala ČSOB na svojom webe hypotéky so sadzbou od 3,90 % pri trojročnej fixácii a Slovenská sporiteľňa refinancovanie od 4,29 % pri fixácii na tri roky vrátane zliav za účet a poistenie. Konkrétna sadzba vždy závisí od posúdenia banky.

Postup refinancovania krok za krokom

1. Zistite zostatok úveru, dátum konca fixácie a či máte nárok na daňový bonus alebo hypotekárnu pomoc.
2. Vyžiadajte si ponuky aspoň od dvoch alebo troch bánk a porovnajte RPMN, nie iba úrokovú sadzbu.
3. Podajte žiadosť v novej banke. Tá posúdi váš príjem podľa aktuálnych pravidiel NBS: splátky všetkých dlhov môžu tvoriť najviac 60 % príjmu po odpočítaní životného minima a banka počíta aj s rezervou na rast sadzby o 2 percentuálne body, najviac na 6 %.
4. Po schválení podpíšete úverovú a záložnú zmluvu a podáte návrh na vklad záložného práva novej banky.
5. Novej banke doložíte súhlas pôvodnej banky s predčasným splatením s vyčíslením zostatku a poistnú zmluvu, ako to uvádza napríklad Slovenská sporiteľňa.
6. Nová banka pošle peniaze na splatenie starého úveru. Pôvodná banka potom vydá potvrdenie o zániku záložného práva a kataster vykoná výmaz do piatich pracovných dní od začatia konania o výmaze (§ 43 ods. 1 písm. c katastrálneho zákona).

Hypotekárna pomoc: až 150 eur mesačne

Od 1. decembra 2025 nahradila štátny príspevok na zvýšenú splátku hypotekárna pomoc podľa § 26d zákona o úveroch na bývanie. Poskytujú ju banky, ktoré sa na to rozhodli; Slovenská sporiteľňa a VÚB oznámili, že ju poskytujú od 1. mája 2026, a ČSOB ju uvádza na svojej stránke o hypotékach. Pomoc je vo výške 75 % z rozdielu medzi zvýšenou a referenčnou splátkou, najviac 150 eur mesačne.

Noví žiadatelia ju môžu dostať najmä vtedy, ak:

• úver začali splácať pred 1. januárom 2024,
• splátka sa zvýšila pre prvú zmenu fixnej sadzby po 31. júli 2025,
• ich priemerný príjem za rok 2024 nepresiahol 1,6 násobok priemernej mzdy,
• nehnuteľnosť slúži na ich vlastné trvalé bývanie.

Pomoc sa poskytuje najdlhšie do najbližšej zmeny fixácie alebo do 30. novembra 2027. Ak ju poberáte alebo na ňu máte nárok, pred zmenou banky si overte, či o ňu neprídete. Opatrní buďte aj pri daňovom bonuse pre mladých: zákon o dani z príjmov ho viaže na jednu zmluvu o úvere na bývanie a za tú istú zmluvu výslovne považuje aj zmenu tejto zmluvy (§ 33a ods. 2). Ako sa prenos do inej banky premietne do vášho bonusu, si preto overte ešte pred podpisom. Viac o bonuse nájdete v článku Hypotéka pre mladých 2026.

Ak vám koniec fixácie pripomenul, že súčasné bývanie vám už nestačí, môžete spojiť refinancovanie s kúpou väčšieho bytu. Aktuálne byty na predaj nájdete na Domoviny.sk.

Časté otázky

Musí mi banka oznámiť koniec fixácie?

Áno, bezodplatne a najneskôr dva mesiace pred jej uplynutím. Spolu s novou sadzbou sa dozviete aj novú výšku splátky.

Môžem na konci fixácie splatiť len časť úveru?

Áno. Zákaz poplatkov platí pri úplnom aj čiastočnom splatení v súvislosti s uplynutím fixácie. Ak banka vyžaduje žiadosť, pošlite ju najneskôr mesiac vopred.

Oplatí sa refinancovať uprostred fixácie?

Väčšinou nie, lebo banka môže žiadať náhradu nákladov. Výnimkou je splatenie do 30 % istiny za kalendárny rok, ktoré je bez poplatku. Výhodnosť si vždy prepočítajte.

Potrebujem pri refinancovaní nový znalecký posudok?

Nie vždy. Banky často akceptujú posudok starý niekoľko rokov, napríklad Slovenská sporiteľňa až 6 rokov a VÚB pri refinancovaní 3 roky. Overte si to pred objednaním nového.

Ako dlho trvá prenos hypotéky?

Schválenie môže byť rýchle, Slovenská sporiteľňa uvádza výsledok žiadosti zvyčajne do dvoch dní. Rátajte však aj s časom na podpis zmlúv, vklad záložného práva a súhlas pôvodnej banky, preto začnite aspoň tri mesiace pred koncom fixácie.

Zdroje

• Zákon č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie, § 18, § 19 a § 26d, Slov-Lex
• Zákon č. 162/1995 Z. z. (katastrálny zákon), Slov-Lex
• Zákon č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch, Slov-Lex
• Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, § 33a, Slov-Lex
• NBS: Ukazovateľ schopnosti splácať (DSTI)
• Slovenská sporiteľňa: Hypotéka na refinancovanie
• Slovenská sporiteľňa: Kedy refinancovať hypotéku
• Slovenská sporiteľňa: Hypotekárna pomoc
• VÚB banka: Hypotekárna pomoc
• VÚB banka: Ako výhodne refinancovať hypotéku
• ČSOB: Hypotekárny úver